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| 万科最新统计,其第一季度销售额突破百亿元。在距离王石发表“拐点论”和万科全国促销近半年后，他们成了笑到最后的胜利者。万科管理层也在近日一改以前“看跌”态度，高调看好未来楼市。从而引发了新一轮对万科的质疑风潮。那么，在万科“降价”背后的真实究竟是什么？本文记者特别深入几个城市，希望以具体的事实窥见个中的真相。
天津 在售项目多数仍在涨价
继万科主席王石去年高调宣传楼市拐点论至今，万科在全国不少城市相继推出打折房和特惠房抢购风潮，上演不少开盘当日两三个小时内售罄全部单元的项目大餐。在此形势下，万科在天津又有哪些重点举措？是高调降价还是暗降，本刊记者特就此走访了万科在天津的几个项目。
据悉，目前万科在本市共投资兴建了六个项目，分别为东丽湖万科城、万科金域蓝湾、万科假日风景、万科金色家园、万科都市花园及万科水晶城。其中，除位于河西区解放南路的万科水晶城及位于和平区气象台路与新兴路交口的万科都市花园两个项目已经售罄外，其余四个项目目前都还有现房销售。
金色家园:
均价环比年前小升至11500元/平方米
记者来到位于南开区长江道与冶金路交口的金色家园项目售楼处，正值周末前来看房的潜在客户不在少数，主要关心的还是房价及房型。据悉，金色家园项目开盘以来销量一直不错，主打的100平米以上房型早已售罄，只剩下78～84的小户型两室，售价从年前均价11000元/每平方米，目前小幅上升至11500元/平方米，不仅没像全国各地“唱响”的万科降价那样来势凶猛，价格反倒小幅回升。
一位姓鲍的销售人员表示，金色家园开盘至今从来没有降过价，以前没有以后也不会，劝打算购买万科房产的消费者该出手时就出手，以免越等房价越高。当被问及万科董事长王石楼市拐点论及目前全国各地普降为何天津金色家园项目力挺时，销售人员反问，“王石亲口跟您说天津要降价了吗？”他表示，目前金色家园项目销售状况良好，地理位置优越，需求旺盛，大家都买房只能涨，打算等跌不太现实。同时，销售人员表示，深圳市万科调价，最低也到17000～18000，同样地理位置天津房价还没涨到那个份上，也不会下跌。问及有无优惠措施时，销售人员表示，还是和以前一样一次性付款优惠3%，并无其他更大优惠力度。
金域蓝湾:
11000元/平方米均价还会攀升
在记者电话联系万科金域蓝湾项目时，一位马姓销售人员表示，项目当前销售均价11000元/平方米，这个均价在开发区，尤其以项目所处的地段来说，是比较符合实际的，项目不可能降价，等待降价购买只能越等价越高。他同时表示万科在开发区核心地段的这个高层项目特别受当地及外地在开发区务工的高级白领欢迎，开盘以来销量一直挺火爆，价格不仅没跌，就持币观望较重的年后来说，价格还有小幅攀升。
假日风景: 一星期均价涨150元
万科假日风景项目，位于西青区新津杨公路外环线以西1.5公里处。当记者驱车来到售楼处时，销售人员表示，外界传言天津万科项目降价纯属烟雾弹，万科在天津并没有比其他城市更大的促销力度，除全国范围内维持两个月回馈老业主活动外，目前其他项目不仅没降价，西青这边还在涨。据他介绍，现在均价7650元／平方米，相较一个星期前每平米涨了大约150元，也是个不小的涨幅，销量好势必价格高。项目周边配套设施完善，不像其他环外居住区，生活工作学习都不方便，该项目附近有南开实验小学、津英中学、南开中学、天津中学、民族中学、一零九中学，爱华幼儿园，黄河道物美大卖场、侯台万客隆超市、西青道家乐超市、西青道人人乐超市、西青道国美电器，中国农业银行溪秀苑储蓄所、天津农村信用社，人民医院、一中心医院，曹庄花市，中国网通西姜井营业厅等，居住条件十分成熟。
东丽湖万科城:
金卡业主可有2万元优惠
与前三个项目没有打折降价、房价反而小升有所不同，东丽湖万科城项目正进行着促销。
在位于东丽区茶金路上的东丽湖万科城，前来看房及咨询的客户络绎不绝，在售的18层到顶的看景洋房90平米户型尤其叫好叫座。一位姓张的销售人员介绍，目前均价6600元/平方米，10层以下低于均价，最低价达5700-5800元/平方米，10层以上基本上都高于均价。
销售人员表示，项目开盘至今从未降价，目前价格还在缓慢提升。不过现在正值万科3月8日至5月8日会员业主升级回馈活动期间，凡持有金卡的会员业主，再次购房可享有多一个百分点的优惠，此外赠送会员积分1000分，折合现金约合人民币2万元。记者随即询问如何成为万科金卡会员，销售人员介绍，以前在万科购买过相当价格房产时发放给业主的而且并不是任何人只要拿着金卡来就给与优惠，必须是业主本人或者与业主有直系血缘关系的子女父母等，其他人员无权享受金卡会员优惠价格，但被金卡会员介绍来的新客户，也可享受1000元的优惠。
此外，销售人员还介绍，均价6600元/平方米的在售项目为精装房，买房附赠品质中上等的全套名牌家电，包括两台海尔的空调、方太的厨具油烟机等等，其实本身也是一种让利促销活动。
深圳 平均销售利润率达57%
深圳是万科的“根据地”，也是万科爆出“降价”的第一站。与北京、上海两地多是在已开楼盘现售价基础上打折不同的是，深圳万科震惊业内的“降价”策略则是新盘“低开”。
“低价”并非降价
截止笔者撰稿时，万科金域东郡以远低于市场预期的均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，此举被认为是万科“降价”行动的开始。
在写作此稿时，虽与万科金域东郡开盘时隔数月，其后期楼座目前尚未开始销售，无法与其开盘价做对比。不过尽管万科金域东郡“降价”之事传遍全国各地，但当记者对当地开发商进行采访时，却很少有人认同万科是在降价。龙岗区一位楼盘营销总监对《楼市》记者表示，“该区域原房价水平在4500元/平方米左右，万科金域东郡项目定价是与其定位、地段相符的。所谓的低价只是相对于之前开发商的预期价而言。所以，不能说明万科降价，只能说明定价比以前稍微理性”
对此，深圳业内资深专家余一弘认为，万科金域东郡地处深圳东部新城行政商务区中心轴之上，从未来的规划来说，借助坪山新城的发展带动，前景应该是向好的。但就目前来说，由于位置比较偏，所以出行成本相对较高。经过该楼盘的来往公交车辆一般都是直达龙岗中心城和惠州淡水的，而直达深圳市中心的则极少。如果在市内上班，则只有到中心城（或者龙岗汽车站）转车，坐公交车从该项目到市区总耗时大约要两个小时左右，自己开车则需要一个小时左右。
目前万科深圳版图上有万科金域东郡、万科东海岸四期、万科城三期御小湾别墅、万科东方尊峪、万科第五园等楼盘。《楼市》记者对万科金域东郡以外的其他几个主要在售楼盘调查发现，各个楼盘目前都分别有一些优惠（详见表1），尤其是万科东方尊峪，目前均价在25000元/平方米，其中90平方米和140多平方米两种户型送3400元/平方米的精装修。不过这四个楼盘房价却相对高得多，其中万科城与万科东海岸目前均价都达到40000元/平方米左右。
规模开发下的高利润
然而，不论是万科金域东郡的低价入市，或其他楼盘的系列优惠措施，都不能撼动近年来万科在深圳享受房价高增长的收益。深圳万科将“造城”效应发挥得淋漓尽致：在万科目前所售的主要楼盘中，其中，万科东方尊峪来自于万科以10.05亿元竞得深圳富春东方（集团）有限公司股权包，其他四个楼盘分别是万科通过在同区域接二连三招拍挂竞得土地而形成的规模开发。
2007年7月30日，万科以总价4.78亿取得龙岗坪山街道办、大工业区行政一路两幅地块，加上2006年9月15日，万科以1.67亿元投得G11204－0395宗地，深圳坪山三幅地块上的建筑就是去年10月以7500元/平方米开盘被称为低价入市的万科金域东郡。对此，深圳地产研究专家半求感慨道“万科轻取坪山霸盘”。万科在深圳坂田的规模开发也令人惊叹。万科四季花城、万科第五园、万科城等项目占地达1平方公里，建筑面积超过120万平方米。地产评论专家半求表示，整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额，呈现准垄断的局面。
春节后的深圳楼市，依然春寒料峭。不过搭上近年房价上升的飙车，万科在深圳规模开发中，万科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/平方米上扬到如今四期均价40000元/平方米;万科城从2004年的5500元/平方米到现在的均价40000元/平方米;万科园则实现了从均价5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。
整体来看，按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科深圳目前在售楼盘楼面均价约1831.7元/平方米，而平均销售利润率达到57%，平均成本利润率达到190.7%。其中万科金域东郡21.5%的销售利润与其他楼盘相比略低，符合王石曾经说过的“万科不做超过30%利润楼盘”的承诺。而万科第五园的销售利润率与成本利润率分别高达79.4%与386.4%（详见表2）。
根据星彦公司研究人员介绍，目前万科在深圳在售的楼盘主要有位于龙岗坂田的万科城四期、万科第五园三期、万科金域东郡一期，位于盐田的万科东海岸四期，位于罗湖的万科东方尊峪。其中，去年下半年开盘的万科第五园三期高层由于市场低迷销售一度不畅，今年促销有优惠返点等降价措施，其余在售楼盘销售正常并未出现明显降价，仅通过组织些活动进行销售推广，如万科金域东郡一期、万科东方尊峪。
广州 个案楼盘销售利润率高达79.1%
2007年12月，深圳万科“降价”举动迅速转移到广州。继深圳之后广州成为珠三角贴上万科“降价”标签的第二个城市。
万科金色康苑后期何时推出尚未确定，但曾轰动一时的万科金色康苑首次开盘“盛况”让广州业内人士仍记忆犹新。2007年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在13000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也低于周边楼盘富力盛悦居16000元/平方米的均价。
据了解，不到两个小时，万科金色康苑首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。而当时广州市去年整体市场情况正处于一片冷淡之中，根据广州市国土房管局的数据，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。
国金证券分析师曹旭特分析认为，万科金色康苑的楼面地价约为3200元/平方米，建安成本预计3000元/平方米，加上2500元/平方米装修成本，按目前价格计算，项目仍然能够保证约38%的毛利率水平。
而广州业内人士还指出，万科金色康苑与万科在广州的另一个新盘万科金色荔苑相邻，作为纯新盘开盘“低”开，不排除在后市大势转好后两盘联动再“高”走。
北京 平均销售利润率约31.7%
万科北京“降价”行动中，万科中粮假日风景、万科紫台、万科四季花城爆出了九一折至九四折的最大折扣。然而，打折前，此三大楼盘现售价与开盘价相比，平均涨幅已高达61.3%
近日，万科中粮假日风景爆出最高九一折的优惠。3月2日，《楼市》记者来到了丰台区小屯路的万科中粮假日风景售楼现场，当天是其最高折扣“九三”折的最后一天。尽管此折扣低于前两天“九一”折的优惠，但售楼处仍不时有闻讯而来的购房者前来咨询。
《楼市》记者在万科中粮假日风景销售中心负责人处了解到，3月1日10号楼开盘，仅两天优惠，一次性付款九五折，按揭付款九八折，七天之内签约再增加两个点的折扣。换言之，此次优惠活动的最高折扣是九三折。而据《楼市》记者先前获悉，2月28与29日两天，万科假日风景8套特价房最大折扣幅度达到九一折。此外，万科四季花城一次性付款九五折，而万科金卡会员还可再优惠一个百分点，最大折扣达九四折；此前万科紫台约10套尾房一次性付款九七折。
对于打折的原因，北京万科的态度一如既往，对外坚定表示北京万科并没有降价的计划，目前的优惠只是一种单一营销手段，活动结束后还会恢复到先前的销售价格水平上来。对此业内人士北京东君房地产公司石生荣表示，万科的行为其实是完成财务指标，甚至有可能是想把尾房销售出去。
《楼市》调查发现，万科的“降价”举动让京城的开发商迅速形成了跟风派与静观其变两派。前者，如位于西大望路的珠江帝景博悦部分楼盘优惠了近3000元/平方米。
后者如位于万科中粮假日风景周边的远洋山水，当《楼市》记者谈及如何看待万科中粮假日风景打折优惠，该楼盘销售人员却表示，买房人最关心的应该是地段，远洋山水紧临地铁站，暂时项目无比较大的优惠活动。
另据相关人士透露，2008年2至3月，京城楼市只批准了十个楼盘预售许可证，绝大多数楼盘却没有去领，开发商观望等待的心态显而易见。
2007年年底，万科四季花城与万科紫台也曾陆续被爆“降价”。而万科中粮假日风景的超高折扣将万科北京楼盘推上了“降价”新高。
据《楼市》市场研究部对万科北京三大楼盘长期跟踪的数据显示，万科四季花城平均销售单价已从2006年开盘时的5000元跨越到了8000元;万科紫台平均销售单价也从开盘时的10000元上扬到16000元;万科中粮假日风景如今均价13900元/平方米，即便九一折后，仍达到12649元/平方米，而2007年3月，其开盘均价仅为9000元/平方米。（如表一所示）
如今，万科对京城三大楼盘售价进行调整时，其现售价与开盘价相比，平均房价涨幅已高达61.3%。
就万科北京楼盘的销售利润率而言，万科紫台与万科中粮假日风景是2006年北京万科先后拿下的丰台小屯附近的两个地块，其楼面地价分别为3600元/平方米与3986元/平方米。按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科紫台的销售利润率达到27.3%、成本利润率为37.6%；万科中粮假日风景的销售利润率与成本利润率则分别为36.1%与56.5%；两楼盘的平均利润率达31.7%。
上海 八大楼盘均价涨幅为106.4%
扫清“非优质”房源
万科通过打折销售尾盘的做法在上海此番降价行动中体现得尤为明显。比北京“降价”行为早一周， 2月21日元宵节，万科在上海举办了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。
据上海万科办公室主任许青川介绍，上海万科特卖会一共推出了240余套房源，其中公寓占85%，别墅占10%，另外还有5%的商铺。住宅类产品涉及万科白马花园、万科花园小城、万科四季花城、万科新里程、万科假日风景、万科城市花园、万科蓝山、万科燕南园8个楼盘。
《楼市》记者通过调查了解，参加万科上海特卖会活动的10个楼盘并没有提供所有的房型，数量也各有不同，并且多为万科在上海已发售楼盘的剩余房源。
“通过我们与上海万科战略部高层的沟通，万科此次大幅度优惠的目的有两个，一是快速回笼资金，一是将优质房源留下来，将非优质房源快速销售。”光大证券分析师翁非玉在接受《楼市》记者采访时表示。
回笼资金2.57亿
据上海万科透露，在特卖会上，累计成交170余套，占全部推出房源的70％以上，当日销售2.57亿元。上海万科办公室主任许青川曾公开表示，这一数量已经达到了预期。
在上海楼市成交量萎缩情况加剧、价格有所下滑的背景下，万科的九五折特卖可谓一举两得：既回笼了资金，又扫清了尾盘。业内人士推算，万科九五折特卖比原价损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就斥资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。
八住宅楼盘房价均涨106.4%
而且，由于上海万科九五折房源多是早在2003-2004年就已经开盘的老盘或后期，其房价的上涨早已能弥补其损失。
根据记者对万科九五折特卖会八大住宅楼盘的房价分析，万科在举办九五折特卖会之前，八个住宅楼盘的房价平均涨幅高达106.4%。
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2008-06-02 17:23:15
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