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| 我从八月九日的《第一财经日报》看到，建设部的官员证实：“经济适用房政策转向，以租代售是未来发展方向。”经济适用房政策实施了9年时间，现在要改变了，从原来的销售改变为出租。这种政策的改变对未来房地产市场将造成什么样的影响呢？
平均房价和西瓜加苹果一样荒唐
首先，我们来看一看这项政策的改变对房价造成的影响。在分析房价受到的影响之前，我们先要分析分析我们所说的房价到底指的是什么。一般说的房价有两种：一种是市场上实际成交的房价；另一个是管理部门统计出来的平均房价。前者实际成交的房价是每个房地产开发商和客户能直接感受到的房价，是个体的、单独的每套房子成交的价格，是市场上最真实，也是最原始的房价。而后者则是把一个城市或一个地区中所有房子的价格通过统计、汇总，然后进行加减乘除运算后得出来的结果，是一个平均之后的统计数字。当然，对除了房地产以外的其他产品来说，这两种价格应该是统一的。如果中间的统计、汇总运算过程不出差错的话，无论这种产品是冰箱、洗衣机、彩电还是粮食，单价和平均价都会是一致的。但唯有房子和这些东西都不同，它是不能移动的，不动产是房子的最大特征。不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同项目的房子不同；相同项目不同的产品类型的房子不同；就是在同一座楼里，朝向不同，楼层不同，户型不同，房子也是不一样的……可以说，世界上没有两套完全一样的房子。而统计部门在公布的过程中又不可能把每套房子成交的价格清单都公布出来，所以就只好用抽象出来的、经过统计运算出来的平均房价来表示，这个平均房价往往是把一个城市中最繁华区域，如CBD的房价和最偏僻的远郊县城的房价放在一起相加，或把高档商场、写字楼与低档住宅的价格也放在一起进行加减乘除运算。这样得出的结论和每座具体房子的单价已经完全是两回事了。我在教孩子学算术时发现，算术课本上总是画着“5个西瓜+2个西瓜=7个西瓜”“3个苹果+2个苹果=5个苹果”，从没有出现西瓜加苹果的图片，因为西瓜和苹果相加的结果是不伦不类的，也失去了现实的意义。各种房子不一样，各种房子的用途不一样，各种房子的价格也不一样。同一城市中最高档的商铺价格与同一城市最低档住宅的价格有可能相差20倍以上，这样相加的结果比西瓜和苹果相加的结果更荒唐。这是指在统计的过程中，不出现任何的偏差的情况下，平均房价本身已经失去了它的现实意义。所以有时在公布平均房价上涨时，市场真实成交的房价可能是下跌的，因为在这段销售期间内，可能高档的写字楼、商铺的供应量大，而低档住宅的成交量少；反之，平均房价下跌了，也不一定代表真实的房价就下跌了。对开发商和消费者来说，有现实意义的是每套房子的价格，所以经济适用房政策由销售改为出租，可能会让城市公布的平均房价看起来有上升趋势。同时，因为经济适用房作为低档住宅的销售，成交量在减少，所以中低档房的房价却有可能是下跌的，一部分中低收入家庭可以去租经济适用房，在供应量一定时，市场上这部分低价房子的需求量减少，价格应该是下跌的。
所以，要让统计部门公布的平均房价能够更接近市场的真实价格，就要分门别类地进行统计，比如，商铺占多大比重，价格如何变化；写字楼占多少比重，价格分别是如何变化的；住宅中的高、中、低档房子的价格又是如何变化的。政府建设部门现在实施的网上交易系统为这种分门别类的统计提供了可能。
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2006-08-22 09:58:08
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