 | stone_zzf |  |
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虽然开发商们在“国六条”之后都退到了台后静观其变，购房人也把钱袋子捂的紧紧的等待机会，市场上也出现了房源投放量和交易量同步下降的形势，但房价却一路飙升，这里究竟蕴涵了什么禅机？
全国房地产形势一直呈现不平衡发展的状况，二季度，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比上季度高0.2个百分点。销售价格下降的城市只有上海，降幅为2.8%。
想买房的人、想卖房的人、买了房的人、还没买房的人、买房自住的人、买房投资的人，甚至与买卖房都无干的人，人人都急切地想了解房价飙升几时休？止涨回落的几率究竟多大？
虽然全国房价涨声一片，但仔细想想还是有许多迹象表明房市的疯狂大戏有进入尾声的趋势，这里给出十六条看得见的理由分析一下北京的市场如何？大盘涨停指日可待，信不信由你。
一、近来的交易量明显减少，人们的购房欲望变的越来越理性了，而该建未建的住宅储备丰富，使将来的房屋供应量大增。
两年半的时间北京出让的712宗地块，全部建成的只有74块。根据国家现行规定，企业置地后不开发，一年内将加收占用费，如两年仍未开发，将予以没收。所以估计下半年房地产将会进入大跃进式的建设高潮。另外今年还有几十块土地入市，所以供应量的急剧增加必将把供需均衡点拉向一个新的低点。
二、随着08奥运的临近，北京城内的拆迁工作将面临彻底歇业的局面，而拆迁一直是北京房地产市场的主要需求之一，拆迁的停止必将大大减低市场上住房的需求量。同时由于保护古都政策的调整，以及城中村改造方式的多样化，大规模拆迁的时代将不可能重现了。
三、空置面积保持较高水平。6月末，北京市商品房空置面积965. 2万平方米，其中住宅空置面积530.7万平方米。一方面是大量新项目的开工建设，大量楼盘即将入市交易，另一方面还存在大量的房屋没有销售出去，并且这种势头已经保持了多年，如果房价等因素造成购房势头萎缩，将会形成更大的空置面积，甚至烂尾楼盘的出现都是有可能的。
四、外资购房受到强制性限制，目前在相关规定未出台之前，各区已经停止了外销住房的审批，以后也只能在京一年以上的外籍人口才能购买一套住房，这对很多主要外销的别墅项目和公寓楼是很大的打击。
五、北京人在外地置业的明显增加，一是北京的房价让人望而却步。二是像烟台、日照、秦皇岛等地环境、价格对养老、休假的人群非常有吸引力。三是北京的确不那么宜居。
六、天津的新规划抢了北京的风头，今后天津的发展速度将大大超越北京，成为北方地区经济的领头雁，因此人才、资金向天津转移的趋势不可避免。
七、央行已经在两年之内第四次加息，加大了购房成本，在目前已经很高的房价下，加息带来的费用支出不能不对人们的购房欲望起到抑制作用。
八、经济适用房政策的逐步完善，一些项目开始只对目标拆迁范围投放，这样就大大限制了普通购房人进入经济适用房领域的机会，使低价位项目群的需求压力减轻。
九、京城土地出让不再只认高价，限地价、限房价的新土地政策，为新项目的售价提前划定了个框框，人们可以看到将来的房子价格不再是雾里看花，某些势力一手操控房价的局面可以打破了，这将使持币待购人群的进一步增加，对当前不旺盛的市场销量，再泼下一盆冷水。
十、二手房五年之内转手加税的政策以及个人所得税政策，提高了房产投资人的成本，和风险，这项政策将使一些投资者被挤出房地产市场，从而呈现增加存量、减少需求的机会。
十一、上海作为第一个房价畸高城市，房价已经开始止涨回落，连续下降已经保持了三个月的时间，这对排在房价畸高第二的北京来说，不能不说是一个信号。
十二、香港房价大跌50%的例子，使人们不再相信，土地面积有限理论，香港土地比北京更是稀缺资源，这让北京房价只升不降的理论不攻自破。
十三、北京在房地产方面的投资还在继续增加，前7个月北京房地产开发投资797.6亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资403.6亿元，比上年同期增长24.1%。保证了市场供应量的有效增长。
十四、政府的住房保障制度开始启动，在廉价公屋建成后将有一些低收入家庭享受到租屋的福利，从而减少购房的需求。
十五、房屋价格与价值相背离的差距越来越离谱了，也可以说，商品房的定价已经与土地价格、建造成本、经营成本没有多大关系了，周围差不多的项目比着劲地往高抬，制造了一个又一个的神话，开发商屯地、捂盘、虚假销售等手段又造成了供需关系的紧张。
十六、国家对自住房的政策鼓励，和对投资房的限制，将有效地调整当前的供求关系，适当机会，还会有更强有力的政策出台，把一个被扭曲的市场给矫正过来。
房价就是市场走向的航向标，就让我们紧盯住还在继续攀升的这个怪物吧，看它几时回落。
马跃成 |
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2006-08-29 10:37:53
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