个人头衔: 门主
江湖门派: 罗生门
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| 王女士，现年40岁，是一国有企业的负责人，8岁的儿子读小学二年级，现有工资收入可满足日常的需求，因为工作繁忙，王女士无暇顾及投资的问题。去年与丈夫离婚时，法院将原在前夫名下的一处地处繁华地带、260平米70年产权的商住公寓判归其所有，原有银行贷款为240万元、20年期限，现在有200万元未结清的贷款，月租金26500元，每月的物业费等相关支出为1500元，银行贷款月供15000元。
客户需求：
1、希望能够将房屋产权过户到自己名下（因为虽然有法院判决书，但由于前夫的自有公司经营状况不稳定，为避免卷入不必要的纠纷，所以希望将产权能够过户到自己的名下）。
2、在保证现有生活水平条件下，选择合理的贷款方案，用此套房产为自己安排一个退休计划、为儿子做一个大学阶段的支出计划。
病症：
1、需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更，以避免不必要的纠纷。
2、选择合理的贷款方案以满足王女士的退休养老计划（除保险计划外的）和儿子本科和硕士阶段的求学计划。
专家处方：
第一步、为王女士做一个离异夫妇之间的更名转按揭。
第二步、制定合理的还款计划。
根据王女士的情况：据法定退休年龄60岁还有20年的工作时间，收入状况稳定，可保证目前的家庭支出；儿子还有10年上大学，加上本硕阶段7年的时间，合计17年。那么我们可以先满足其儿子的大学阶段的求学计划，再做好王女士的退休养老计划。于是，根据目前该房产的租金收益情况，我们为王女士做一个还款方案——十五年期限，200万元的等额本金还贷计划。
十年后的房屋租金（按现有标准算），每月至少在25000万元，而以现有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月会有10000元的租金净收益，足以满足儿子的求学计划（假设相关参数比例保持一致）；20年后，房屋租金每月净收益不低于25000元，还可以为王女士提供一个安逸的退休养老计划。
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去爱吧,像没有受过伤害一样! 歌唱吧,像没有人聆听一样! 舞蹈吧,像没有人欣赏一样! 工作吧,像不需要报酬一样! 生活吧,像明天就是世界末日一样! |
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2008-06-27 15:21:25
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