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| 秋天是充满期待与收获的季节，往年金九银十是开发商们打开银仓日进斗金的时候。但08年的楼市充满了诡异，充满了变幻，充满了火药味，充满了血腥味。08的金九银十，会否成为开发商们生死决战的竞技场？让我们一起归纳08、判断08、展望09，希望能从中寻找到蛛丝马迹。
08上半年的楼市归纳：
一、楼市进入了行业性恐慌
行业龙头万科半年报显示二季度成交量下滑明显，并对外宣布将放缓开发及拿地节凑。行业龙头的进一步看淡，意味着房地产业进入了严冬季节，意味着开发商们出现了集体恐慌。从07年购房者怕买不到房到08年开发商怕卖不出房，可谓极具戏剧性。无论是范跑跑、还是猪刚强，谁都不希望自己成为先烈，因此楼市高台跳水的景现也就不难理解了。
二、楼市博奕胜负已定
楼市走向是一个多方博奕的结果，购房者无疑是这轮博奕的赢家。降价从预期到现实，选房从被动到主动，地位从求售到求购，让购房者们很是扬眉吐气了一把。***作为这次变节的始作蛹者，现正以旁观者身份察看楼市的风云变幻，08年的楼市博奕将以购房者大获全胜而载入史册。
08金九银十的楼市判断:
一、新房供应将进一步放量
08楼市风云突变，很多开发商都措手不及，许多新盘的开盘期限一压再压，在失望中等待，在等待中失望的循环压力下，金九银十将是他们手中的最后底牌，放量冲刺也将是必然的选择。因此个人认为，金九银十的市场供应量将明显放大，市场的竞争将会更为惨烈。
二、开发商们的生死之战
严冬季节总让人感觉特别的漫长，谁都不希望自己挨不到春天的降临。再说即使是猪坚强也得靠雨水及木炭充饥，因此即将到来的楼市传统旺季，将会是开发商们绞尽脑汁的生死之战。相信名目繁多的促销不断涌现，降价范围将进一步扩大，部份区域的价格将再创新低。可谓峰烟四起，撕杀不断。
三、迎来最好的买房时机
很多人都会对此观点表示怀疑，甚至会招来骂声一片，认为房价还会跌得更低。个人认为，当前局部区域房价跌幅已超20%，如南昌的象湖新城及红角州等。而钢材、水泥、沙子等建安成本及人工费用快速上涨，环保节能强制要求更进一步推高了建筑造价。另外国家对土地采取地方长官首责制的强制性控制，即至2010年全国年均开发土地不得超过270万亩(含企业用地)，以确保2020年18亿亩耕地，可见以后土地成本也难以大幅回落。
当前开发商之所以能大幅降价，是因为相当部份在售房源的土地是在04—06年拿的，地价相对较低，房子也大多在07年建造，建安成本也有一定优势，因此即使价格降了20%以上仍有利可图，但若以08年的建安成本及06下半年—07上半年的地价折算则已赢利甚微，期望更大幅度降价个人认为不具备太大的事实基础。因此个人抖胆建议自住型购房者该出手时就出手。
09年楼市展望：
一、开启楼市整合年
国资委主任李融荣宣布将加速房地产央企重组，最终形成15家地产央企。个人认为这意味着09年房地产业将在央企的带领下进入行业整合期，从而强者俞强，弱者俞弱。当然，房地产业有其地域特殊性，不可能在短期内完全消灭中小地产企业，相信***部门会通过制定相应门槛，让项目型地产公司在3—5年内随着项目开发的结束而退出行业，最终实现央企及地方龙头寡头垄断的行业发展趋势。
二、商品房供应量将明显减少
当前各房地产项目大面积停工待建已是行业内众所周知的事实，随着万科宣布收缩开工面积及拿地节凑，将会加剧其他开发商进一步放缓建设进度。另外随着08年降价促销力度的加大，新房成交量也会相应增加，因此09年可能出现新房供应量锐减，进而打破或实现新的供求平衡，最终使价格趋于稳定或在下半年开始小幅回升。
三、楼市守到春暖花开时
个人认为楼市的春天可能会在09年的金九银十出现。在长达两年的楼市调整后，在新建商品房供应量减少情况下，在新的供求平衡影响下，在***企稳的意愿下(不希望因楼价大幅下探危及经济、金融安全)，在土地稀缺地价回升拉动下，在建安成本高企的制约下，在减税工资上涨的作用下，楼市也许将在09年的金九银十迎来春暖花开时。
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2008-08-25 17:37:31
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