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合意论坛>>购房心得>>【转贴】对顺驰的一点看法
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该用户目前不在线 醉饮苍穹泪 哦，帅哥哟水瓶座(1月20日--2月18日)
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看了坛子上有关顺驰的一些文字，发表一点看法，遗笑大方。
在以前对顺驰了解很少，不当之处，供各位批判。
一、顺驰对行业发展大势判断是对的
    我同意顺驰的一个观点，那就是中国从4亿发展到8亿城市人口的大市场，应该出比香港那些地产公司大得多的地产公司。这个总体判断，顺驰是对的。
    那么我理解的顺驰的下一个推理就是：这些公司，第一个应该就是顺驰；顺驰要以超高速发展，来达成自己的发展目标，并很快将竞争对手甩开。这是我理解的顺驰的战略。也许我的理解不对。但我觉得他们的战略是合理的。因为市场就是快鱼吃慢鱼。
二、顺驰的风险在哪里？
    顺驰模式与大家的不同，在于高速扩张。而在高速扩张中带来的风险，包括资金风险、项目运作风险、各分公司管理团队的风险。下面根据坛子上仅有的材料，来进行分析：
1.顺驰的资金风险如何化解？
根据材料看，顺驰的业务中心是围绕现金流来展开的。包括在全公司统一调度资金、延缓买地的钱、三个月开工、提前收取业主购房款、利用合作伙伴的资金、上市等等。这一整套办法，保证了现金流的稳健。更重要的是，它放大了资金的杠杆效应，资金流的快速运转，使公司可以做起比同等资金流的公司更大的业务。这个效率比是多少，我没有计算过。但可以假设的是：如果一家公司，地拿了两年才开工，如果拿地的钱是两个亿，那么就有多少资金睡在账上暂时产生不了效益？同顺驰三个月的开工周期相比，效率自然打折扣。其实，在这点上，顺驰只要比竞争对手快半年，长期竞争下去，顺驰的优势就会相当明显。尽管一两年之内难得看出来。
    资金的风险是表，市场的风险才是里——顺驰的房子卖得怎么样？
2．顺驰能够化解他的市场风险吗？
    地价拿得高，甚至将万科等对手击退，那么顺驰真正面临的就是市场风险。就是项目的市场定位：顺驰要么做高端市场，要么在做项目的过程中，在保证质量的前提下，尽量降低成本。
    就是说，在项目操作中，顺驰必须过成本一关。也可以得出下面一个顺理成章的结论，大公司之间的竞争，成本很快就会提上议事日程。
    我记得曾经提到过世茂，他们通过大规模开发取得对供货商谈判的成本优势。顺驰在这一点上，看来也是在走这一条路。这与万科有差别。但问题是高端市场到底有多大？大家做房地产的，比我们更清楚这一点。顺驰用那么高的价格拿到的地皮，到时候房子卖不卖得出去，做地产的更清楚市场总量。
    但有一点需要引起注意，就是2004年政府抑制房地产过热，会控制土地供应量。政府将供应量一控制，地皮价格必涨，此其一。其二，在同样的地方，顺驰前面高价拿到了地，后来的开发商，能以多低的价格拿到地呢？况且下次顺驰参不参与竞标呢？也就是说，顺驰现在付出的高价，到时候成本真的会高出多少呢？
    但总的来说，顺驰必须每个项目定位且市场都做得好才成。哪个项目做砸了，公司的资金链条就可能断裂。
    市场的风险是表，顺驰各分公司管理团队和员工的能力才是里。
3．顺驰能够化解分公司管理的风险吗？
    对分公司如此大的授权，就意味着责权利全部一起放给了分公司。60来个项目能否每一个都做成功，其实是对各分公司管理团队管理和运作能力的考验——考验的正是各分公司管理团队和员工的执行力。
    全体员工都熟知公司战略，且拼命为公司工作，这是从材料里看到的。公司的管理团队水准怎样？全员是否像为自己一样为公司的目标工作，这很关键。而我认为，孙宏斌真正意义上的教父角色，将公司的执行力打造得相对比其他公司更强一些。
    对这一点的判断，可能要与顺驰各分公司的管理层和员工接触后，才会更准确一些。
    另外，公司在激励机制上相对更为合理一些。就是对管理层的股权激励。还有一点就是，顺驰的各分公司的财权可能是不是只有相对的独立性？这点很重要。
从上面三点看，顺驰的三个环节是一环套一环的，从战略到执行，理论很严密。实际执行是怎么回事儿，另当别论。
三、顺驰为竞争对手提供了什么？
    第一，开始设置了行业门槛。
    中国房地产业行业门槛很低，原来的公司都没有想到为对手设置门槛。现在，顺驰开始通过拿地，为竞争对手设置门槛。如果顺驰能够挺过两年时间，待现在一些公司手中的地开发完毕，好些公司要么到时候同顺驰比内功（比一整套体系的战斗力），要么就得出局。仅拿地一项，好多公司就得出局。这就是行业门槛之一，它是由有实力的大公司开始设置的。
第二，拼效率。
    沃尔玛能够从美国阿肯色州那么个偏僻的乡村小镇，做到全国最大，靠的就是三点：第一，在每一个地方，做到市场占有率绝对领先，让对手插不进，再乡村包围城市；第二，比竞争对手高出几个点的效率。比如每家商店每周补充两次货源（而竞争对手一般每五天到十天补充一次）；货物周转和资金周转比对手更快一点；成本比对手更低一点（含宣传费）。第三，快速扩张，很快将一个地方的市场优势复制到其他地方。正是看似不起眼的几个点的效率、成本、资金运营的差别，以及在全国快速的扩张，将沃尔玛与竞争对手甩开，并将对手一一击倒。
    孙通过学习沃尔玛，为这个行业设计了不起眼的效率规则。大家要竞争，就要看谁的效率更高了。但由于顺驰是发动者，所以他的队伍，早在这个方面训练有素了，而大家还在研究他们呢。
第三，拼成本。
    地价高得离谱，如果房价不能顺利上涨的话，那么就只有拼成本了。这意味着房地产的低利润时代，开始逐步来临了。不知地产商做好了准备没有。
    地价、效率、成本、规模和低利润，正是孙为地产行业开始设定的规则。这一规则能否成立，得看顺驰能否起得成功。
    顺驰成功，很多公司就得倒下。

转载出处:天健房产论坛 地产沙龙 原作者:龙在江湖








发帖时间2006-07-10 12:42:57
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顶
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快来顶啊！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
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房地产是没有低利润的哦。。。。。。
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顶～！                            
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我也顶～～～有的时候做人做公司都一样。要处处没敌人还能成功是不可能的，走自己的路让别人说去吧～
发帖时间2006-07-14 14:07:56
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支持楼上说法~！！！！！！！！！！！！！！
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看了这个帖子，我对文章的作者的思路的严密性真的非常佩服，思维缜密。其宏观的战略分析和对顺驰的评价，以至于他对顺驰是否真的了解很少显的并不重要了。重要的在于他给出的分析思路，确实让我们这些有志于房地产事业的人，真的是一个很好的思维方向。我特别同意：一个成功的背后，会有很多人倒下。
我只是一个从事二手房的人员，对于顺驰的了解也仅限于2手房，以及有关于他们的新闻，受到作者的鼓舞，凭着自己的一点了解也发表一点自己的看法。总的来说，我觉得所述公司在很多方面并不占有优势，形势也比较严峻。
一、 对行业发展大势判断是对的
中国从4亿发展到8亿城市人口的大市场，应该出比香港那些地产公司大得多的地产公司。总体判断，公司是对的。但仅从这点上看要说公司的判断是对的，我觉得理由并不充足。首先我们把中国城市人口要发展到8亿，暂且作为一个可靠数据。但在市场激烈的今天更重要的是将数据细化，既然是对公司的一点看法，那么该看看这个数据对公司又有多大意义。
1、 中国农村人口的购买力有多大？我知道这是一个巨大的数值，当然这也是一个总数，如果平均的几亿人手里，我不知道这还有多少，这够不够购买房屋的首付。
2、 假设上述的首付款足以支付，那么面对这么大的一个城市化人口，就业机会会有有多少变化，人员薪水又会又多少变化，那么购房后的月供将会又是一个考验。这两点将是决定是否买房的主要因数。
3、 对于人口城市化中老百姓需要支付的成本相当高，仅就办一个农转非或者通过上大学来改变自己的户口问题（还不包括生活品质的提高等），这都是需要相当大的成本的，这将使很多一部分人购买力有相当大的影响。
4、 对于城市化的问题，中国人故土情节在农村特别的严重，又又多少人愿意背井离乡呢？这就使得市场变的分散，我相信这会使的许多市场成为鸡肋，这样对许多公司会形成一种战线分散过长，要进入必须与当地公司竞争，再细想一下地方保护主义，竞争成本与场面可想而知。就目前看公司在天津具有绝对的优势，但在北京上海广州呢？
5、 如果仅把范围局限在中大型城市，也就是放弃第4点中的部分，那么这个8亿要打去一个多大的折扣，我不敢妄言。
那么从这几点来看，公司对市场判断是对的，但是这个市场对于公司来说有多大呢？要利用好这个市场就像作者所说的，要以高速的发展来抢占市场甩开对手。市场上经常是快鱼吃慢鱼，但别忘了开快车出事的几率要大于慢车。所以从这上面看公司并没有占多大优势。甚至在某些区域甚至是弱势，想要通过一两块高价地在区域性的地方，改变市场比例，我觉得这样的方法并不可行。

二、但公司的发展能有多快呢？笔者很严密的在接下来分析其风险，并没有下结论性的东西。但我觉得公司在这方面形势很严峻。因为笔者也说：公司模式与大家的不同，在于高速扩张。而在高速扩张中带来的风险。在这上面我与笔者的看法有一些不同。
一、而公司的高速发展带来的风险，我觉得是首先应该是各分公司管理团队和员工的能力，也就是公司的人才储备和积累，资金并不是第一位的。公司能够发展到今天，相信他一定有一个极富战斗力的团队，这个团队在一起甚至可以战无不胜，攻无不克，但是到了公司高速发展的时候，这个团队必然需要往外分配，这样的话，如何储备人才复制这样一个团队，使得每从这个团队中出去一个人便能很快组建一个相同战斗力的团队，这才是保障公司高速发展的关键。
因为对于公司（或者公司的重要人物）其在融资方面真的具有相当大的天赋，所以我觉得如果有足够的人才储备，项目和资金对于他来说决不是问题。这一点从传言其去年从海外融到的大笔资金及在京城地铁上不惜重金的广告上就能看得出来。
笔者说对这一点的判断，可能要与公司各分公司的管理层和员工接触后，才会更准确一些。但是仅从我了解的二手房市场上的公司（上海北京），并不像在一手土地上那么有魄力和效果那么轰动，虽然有了跨省市的操作能力，成本上去了效果怎么样，从其调整佣金以提高在公司成交量上看，我觉得在人员上的战斗力或者自信上值得商榷，虽然这也许是公司的战略考虑但我觉得也是不够自信的表现，如果再往下发展就有不正当竞争的倾向了。在上海2手房佣金下调的时候，各大中介要求保持自己收佣上限不变，理由就是自己的服务比别人要好。我个人觉得2手房比一手房难，难在没有资源真正是自己的，而不像一手房有相对的资源垄断性。所以2手房拼的是内功，拼的是服务，更能体现人员的能力，决不是下调了佣金能解决问题的，不象一手房把房子打折销售业绩能明显上去。当然也许2手房或者我看到的只是片面只是一个方面并不能看全其战斗力。
二、对于资金风险：公司只要比竞争对手快半年，长期竞争下去，公司的优势就会相当明显。这一点我并不完全认同。但确实要看：公司的房子卖得怎么样！
因为慢工出细活，还是要看公司的房子卖的怎么样？有没有好的模式在高效中盖出高效的房子。因为笔者仅在时间上作了比较，并没有全面的去分析，众所周知现在房子卖的快并不是好事，很多开发商并不愿意很快卖完房子。也许在项目操作上比对手快了半年甚至一年，但如果是利润上却只有对手的一半，而完成一个项目要2-3年，虽然这么算也不全面，但是我觉得是亏了。而且快中的风险要大，如果几十个项目中有一个出问题，比方说的房屋定位规划等，那么对整个公司都会有影响。所以第一点非常重要，有足够的人才，如何保证每个项目的效率而且降低风险。房子卖的怎么样，不是看房子卖不卖的出去，而是能不能按自己想要的价格速度卖出去。
三、我同意笔者说的：哪个项目做砸了，公司的资金链条就可能断裂。象当年的八佰伴就发生这样的事情。所以形势很严峻目前也是一个关键时刻，不容许有任何闪失。我觉得其在作项目的同时，建立一个可复制的高效模式，并不断改进。当然一个项目做砸并不是完全不能解决的，只要有新的资金注入，也许就能起死回生。

三、公司为竞争对手提供了什么？
一、开始设置了行业门槛。
是的，高价拿地给行业设置了门槛，但在给别人设置了门槛的同时也给自己设置了门槛。如果这一点成立，那么这一点上应该佩服公司的人，在做破釜沉舟的事，也就是给自己定下了只准前进不准后退的死命令，这样全部的人都必须全力以赴，以保证公司顺利发展，否则一旦倒退也许自己也就没有跨入门槛的实力了，那么自己为对竞争对手设置的门槛将会成了自己从新崛起的鸿沟。
二、拼效率拼成本？
在这上面沃尔玛算是一个成功案例，但是个案成立的人文环境和土壤是不一样的。在中国有着严重的地方保护主义，这是一个现象。如果作为几家大的公司共同进军一个地方，存在竞争，那么大家也许成本或者代价是差不多的，拼的是成本。中国有句古语，强龙压不住地头蛇。我想谁也不会把对手仅限于自己设置门槛后划出的那几家公司吧。我拿不到不让他们拿到就行了吧。
三、地价高得离谱，如果房价不能顺利上涨的话，那么就只有拼成本了。这意味着房地产的低利润时代。这也许只是一相情愿吧！！
善于经营者并不一味求快，就象球场上需要控制节奏，地价高了房价跌着，我想如果谁愿意拿地，对手会很高兴的把地让给他，自己控制好手上的项目，把握好节奏，控制好利润，保持实力一样还有竞争力。古代印度国王对哪个大臣不满，就会送他大象，就是这个道理。最后如果没有人拿地，那么地的价格能没有变化吗？除非有人强大到能拿掉所有的地。否则对手都还是有空间的，甚至一个项目的利润高出低利润的好几倍。谁能保证没人能这么做呢？不是还有人说不买最好的只买最贵的吗？
如果是出于控制房价，让百姓买房成本的降低，我觉得设置的规则很好，相信大家都会支持，这是能占人和的。但是不论谁成功了，总有人要倒下。
发帖时间2006-07-25 14:04:27
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发帖时间2006-07-25 17:59:15
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是的，高价拿地给行业设置了门槛，但在给别人设置了门槛的同时也给自己设置了门槛。如果这一点成立，那么这一点上应该佩服公司的人，在做破釜沉舟的事，也就是给自己定下了只准前进不准后退的死命令，这样全部的人都必须全力以赴，以保证公司顺利发展，否则一旦倒退也许自己也就没有跨入门槛的实力了，那么自己为对竞争对手设置的门槛将会成了自己从新崛起的鸿沟。
    在这上面沃尔玛算是一个成功案例，但是个案成立的人文环境和土壤是不一样的。在中国有着严重的地方保护主义，这是一个现象。如果作为几家大的公司共同进军一个地方，存在竞争，那么大家也许成本或者代价是差不多的，拼的是成本。中国有句古语，强龙压不住地头蛇。我想谁也不会把对手仅限于自己设置门槛后划出的那几家公司吧。我拿不到不让他们拿到就行了吧。
    地价高得离谱，如果房价不能顺利上涨的话，那么就只有拼成本了。这意味着房地产的低利润时代。这也许只是一相情愿吧！！
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发帖时间2006-07-26 08:59:20
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下面引用由 keven-keven 2006-07-26 08:59:20 发表的内容:
是的，高价拿地给行业设置了门槛，但在给别人设置了门槛的同时也给自己设置了门槛。如果这一点成立，那么这一点上应该佩服公司的人，在做破釜沉舟的事，也就是给自己定下了只准前进不准后退的死命令，这样全部的人都必须全力以赴，以保证公司顺利发展，否则一旦倒退也许自己也就没有跨入门槛的实力了，那么自己为对竞争对手设置的门槛将会成了自己从新崛起的鸿沟。
    在这上面沃尔玛算是一个成功案例，但是个案成立的人文环境和土壤是不一样的。在中国有着严重的地方保护主义，这是一个现象。如果作为几家大的公司共同进军一个地方，存在竞争，那么大家也许成本或者代价是差不多的，拼的是成本。中国有句古语，强龙压不住地头蛇。我想谁也不会把对手仅限于自己设置门槛后划出的那几家公司吧。我拿不到不让他们拿到就行了吧。
    地价高得离谱，如果房价不能顺利上涨的话，那么就只有拼成本了。这意味着房地产的低利润时代。这也许只是一相情愿吧！！
善于经营者并不一味求快，就象球场上需要控制节奏，地价高了房价跌着，我想如果谁愿意拿地，对手会很高兴的把地让给他，自己控制好手上的项目，把握好节奏，控制好利润，保持实力一样还有竞争力。古代印度国王对哪个大臣不满，就会送他大象，就是这个道理。最后如果没有人拿地，那么地的价格能没有变化吗？除非有人强大到能拿掉所有的地。否则对手都还是有空间的，甚至一个项目的利润高出低利润的好几倍。谁能保证没人能这么做呢？不是还有人说不买最好的只买最贵的吗？
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市场是个大蛋糕，任何一个企业想独自垄断整个市场并不容易，如果市场规范的话，应该形成几家并存，共赢的模式~！
发帖时间2006-07-27 12:14:20
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~~~~~~~~~~~
说的都不错
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
发帖时间2006-07-28 10:40:00
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市场被垄断不容易,人人都想作到最大形成垄断是好事,但是一旦垄断了,就不是好事了.
因为除了几家并存,还要有良好的市场环境.
如果是几家并存都想着要共同赢利,那和垄断有什么区别
记得前几年,某个地区的开发商聚在一起了,说我们这的房价涨的太慢了
看看上海都是两位数以上的增长
明年我们这也要达到这个速度!!!
结果^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
可想而知!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
发帖时间2006-07-31 12:01:19
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顶 一个，分析得有道理，房地产不是慈善机构，盈利是必须的
  
发帖时间2006-08-28 15:24:18
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不错
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人各有志
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主题:  【转贴】对顺驰的一点看法
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