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合意论坛>>购房心得>>购房时机小诀窍
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    对于有购房需求的消费者而言，购房时机的选择非常重要。消费者在做出购房决定之前，一定要对其价格、投资风险、房屋选择范围三个方面作出综合分析，看哪个阶段的投资价值最大。大部分购房者在买房时主要关注的是物业的价格，而从一个物业的销售价格来看，普遍情况呈抛物线态势，但综合来看又各有优劣。然而怎样才能 把握好购房时机呢？这是消费者真正关心的话题。因此，本期购房投资讲堂将就楼盘开盘期和尾盘期的投资价格、投资收益、投资风险以及房屋质量等四个方面来一个开盘期VS尾盘期，通过较为客观的分析和对比，帮助置业与投资的购房人士把握最适合自己的购房时机。

    投资权重对比

    开盘期小胜一筹

    投资房产时，需要对价格、风险和选择范围三方面综合考虑来分析投资的可行性，这三方面必然有一个孰轻孰重的问题。而每一方面的影响在投资房产中所占的比重就是我们通常所说的投资权重。既然是投资，价格因素肯定是最重要的，起码要占到60%的影响力；风险因素次之，占到25%的权重；可选择范围的影响力则占到15%。

    在这里我们将一个楼盘的“成长”分为开盘期、阶段期和尾盘期。举一个直观的例子：一套商品房，在开盘初期的价格为5200元/平方米，保险率为60%，可选择率为60%；阶段中价格为6000元/平方米，保险率为80%，可选择率为40%；尾盘期价格为5400元/平方米，保险率接近100%，可选择率为20%。

    首先来看开盘期购房价格比，以尾盘期价格为标准，开盘期价格比＝尾盘期价格/开盘期价格，有了价格比就可以算出价格权重值，即价格权重值＝价格比×价格权重(60%)，通过计算后得出，开盘期价格权重值为0.623同理，可计算出开盘期的保险权重值为0.15，可选择比率权重值为0.09，即投资综合值为以上三者权重之和为0.863。同理，还可以算出其他购房时机的综合投资值这个数值越大，购房越划算。(详见列表)



    通过图表可以看出，开盘期权重最大，为0.863，购房最划算，但尾盘期权重值仅次之为0.857，阶段期权重值最小。在投资权重方面的“较量”中，开盘期算是小胜一筹。

    投资收益对比：

    尾盘期收益时间最快

    投资是必须考虑收益的，收支相比才可以准确体现投资的价值。目前对于消费者来说，投资房地产的获益方式无外乎两种，即靠出租和出售。而对于同一套房屋而言，无论在何时购买其房屋品质不变，而其收益的不同主要体现在时间和收益预测上。

    首先，开盘期买房无论是出租或出售都要等到入住以后，才可获益，收益不能马上实现，如果采取贷款方式还要提前支付银行贷款；而尾盘期则不同，支出和收益是同步的，可以立刻缓解购房贷款的压力。其次，开盘期由于对项目太多的未知，无法对其收益情况进行正确评估和预测，而尾盘期则不同，房屋情况眼见为实，消费者可以对其未来收益做到了如指掌，更便于进行下一步投资计划的制定和实施。

    以一套商品房为例，建筑面积为92平方米，开盘价格为5000元/平方米，尾盘期价格为5300元/平方米。下面来对比一下不同阶段购房，消费者的支出情况：假设需要贷款，采用等额本息还款法，贷款15年，银行贷款8成。

    比较时间段以购买1年后为标准，将其支出作对比：

    若在开盘期购房，消费者在入住前至少要提前交纳1年的银行月供，即月还款额为3008.43元/月，1年的总还款额为36101.16元，也就是说消费者在从签订购房合同到入住的1年时间内，算上首付款业主至少要支付128101.16元，而此时并无收益。

    若在尾盘期购房，消费者在办理完相应的贷款手续后，业主就可以将房屋进行出租获益了。以出租的租金为2000元/月为例，空置期1月，计算如下：房屋总价为5300×92＝487600元，首付款487600×20%＝97520元，月还款额为3188.28元，而此时房屋出租1年的收益为22000元。也就说消费者在购买尾盘期楼盘后1年内，算上首付款业主需支付135779.36元，而此时一年的租金收益为22000元，即1年后相当于业主支出为113779.36元。

    不言而喻，通过上面得出的结论与上面观点相吻合，即购开盘期的收益不能马上实现，而购买尾盘期时支出和收益是可以同步进行的。假设以购买1年后的支出相比较，购尾盘期支出要少于开盘期时购买支出，尾盘期收益时间最快是显而易见。

    投资风险对比：

    尾盘期风险最小

    投资是有风险的。对于消费者来说，在投资过程中风险问题是一定要考虑的，因为风险性的高低直接影响到投资者未来能否达到预定的收益率。因此，在投资时机选择上一定要仔细斟酌，详细分析其风险的情况。那么商品房各阶段的投资风险有什么不同，都有哪些风险呢？

    开盘期：楼盘在开盘期，有很多不确定性因素。楼盘刚刚开始结构施工，将来的房子是否和开发商所说的或者广告所宣传的一样、能否如期入住、面积有没有缩水、工程质量能保证吗、天然气到底什么时候通，这一连串的未知和疑问，都需要时间去证实，此时的投资风险最大。

    保险系数☆☆

    阶段期：楼盘处于结构阶段或竣工阶段时，尽管对工程质量情况已有所了解，交工时间也大概可以测算出，风险相对开盘期时要小很多，但此时物业管理的水平如何、社区到何时才能彻底完善、供暖、小区安全保卫工作等问题，只有在入住后才可真正了解，因此还是具有一定的风险。

    保险系数☆☆☆

    尾盘期：楼盘处于尾盘期时，不论是房屋质量、物业管理、小区入住率、小区环境、安保情况都已一目了然，购房者对房屋可以有体验式感受。因此，消费者购买尾盘可以说风险几乎为零。

    保险系数☆☆☆☆☆

    尾盘期需仔细挑选

    很多消费者的心里会有这样一种想法，就是认为处于尾盘期的房屋是被别人挑剩下的，对其质量存在更大的疑虑。其实，我们通过对尾盘期形成的原因分析就可知，尾盘期并不都是不好的房屋。如开发商前期将部分房屋留在日后作为出租房用，但后期因为种种原因决定再售，从而形成尾房；有的开发商采用“低开高走”的价格策略，项目刚动工时拿出小部分房子低价销售，然后根据工程进度不断提高价格，但是有的楼盘在开始阶段没有获得市场认可，销售后期就承受了很大的销售压力，从而形成尾房。而这类房屋的质量跟开盘期的房屋相比质量一样，没有区别。

    但是，业内人士建议消费者在购买尾盘期楼盘还须仔细分辨其尾盘期的形成原因。买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况，从而可以有效避免购到“烂尾房”。空置房中有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置，人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所需的证件，是否真实有效，这样能有效避免损失。

    综上所述，通过以上对比，我们可以看到不同的购房时机各有利弊，消费者在选择时一定要结合自身情况，在对以上各因素进行综合考虑对比后，选择合适时机介入。

    无论是期房还是现房，对购房者来说，只要在衡量了各方面的条件之后，它满足了自己大部分需求就是好房子，毕竟“适合自己的才是最好的”。（李海鹏 杨艳）


[这个贴子最后由 小屁孩儿 在 2006-07-27 00:07:59 从 谈房论市 转移过来]
发帖时间2006-05-15 19:44:22
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不错
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看准时机，该出手时，就出手。
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好啊,感谢,楼上的谁的不明白
发帖时间2006-05-18 23:17:01
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顶！                            
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顶一个！！！！！！！！
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分析的很客观 啊
不过我也觉得这是在没有人为炒作和房价环境不变的前提下
否则房子越往后越贵,不管是不是尾房
尾房分两种:一,开发商保留房,准备最后卖高价的经典房,这严格上说不能算是尾房
二,卖不出,剩下的房,这是真正的尾房.其价格不一定低于开盘价,但基本低于该小区房屋的2手房价.可是其总是有:户型差,楼层差,面积大,朝向差等缺点,因此不能完全按文中的租金来算回报率,其投资回报一般都低于该小区的其他房屋.
发帖时间2006-08-01 11:08:11
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顶                        
发帖时间2006-08-04 10:00:48
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适合自己的才是最好的,选择合适时机介入
顺序该是这样的.
发帖时间2006-08-06 15:15:19
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主题:  购房时机小诀窍
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