合意论坛-购房心得-【最新更新】水牛跑楼盘之玛歌庄园1848

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* 贴子主题: 【最新更新】水牛跑楼盘之玛歌庄园1848

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琳琳

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水牛跑楼盘之上院

    上院这名字听着属于让人一下子就能记住的那种，北京也有一个上院项目，做得挺轰轰烈烈的，今天合意水牛去天津的上院看看，体验一下其至景宅院的特色。

    项目自然景观与区位优势：

    上院项目坐落于天津天塔湖畔的紫金山路，毗邻燕园，项目位于华北设计院院内，据售楼小姐介绍，当初就是买得设计院的地块。项目总建筑面积2.1万平方米，共28层，单位面积77.56-197.22平方米；全部为精装修公寓式高档住宅。

    项目以风景至上、视野之上、人本为上强调了其项目的地缘优势，天塔湖、水上公园湖、燕园湖三湖婉转，卫津河、燕园河也在附近，正迎合了现在一盘带水的大势。水牛跟随售楼员到实楼样板间实地考察，景色确实不错，尤其对于198平米的那种户型来说。

    项目地处紫金山路与气象台路交口，北达老城厢、南达友谊路金融圈、多种交通形式兼收并蓄。毗邻天津行政中心，迎宾馆、水晶宫、喜来登银河广场等诸多核心的市政设施围绕其周边，蕴藏升值潜力自不必说。周边的城市生活配套设施十分完善，已趋于成熟。

    除此，项目周边教育环境也充足，平山道小学、实验中学、华夏未来少儿艺术学校以及天津大学、南开大学都近在咫尺，家世界超市、天海商厦等商业配套一应俱全，难怪前来看房的业主都对周边环境赞不绝口。

    项目交通条件：
    上院的地理位置交通便利，周边9路，35路，951路，952路，878路，879路，901路，685路等公一应俱全，居民出行十分方便。

    项目产品特色：
    上院的户型主要以78平米、102平米、198平米为主。针对各个阶层和需求都有满足。户型设计比较中规中矩，但也比较实用，通风效果比较好。

    这里有一份上院的交房标准，业主可以用来做收房比对：

    公共部分：
    电梯：品牌电梯两部24小时运营
    公共走道：高档瓷砖地面
    疏散楼梯：节能声控延时灯
    入口大厅：豪华装修

    居室部分：
    墙面：303腻子
    地面：水泥麻面
    上水：市政自来水管网供水
    下水：管材UPVC
    暖气：一户一系统，PRR管材，高档钢管，散热器
    煤气：天然气管网
    水表：磁卡表
    电表：一户一表
    门：高档钢木复合门
    外檐窗：高档中空玻璃断桥铝合金窗

    水牛总体评价：
    来到位于设计院内的上院项目，首先感到疑惑的就是项目的出口问题。而这个问题也是很多合意网友提出的质疑。水牛也带着大家的疑问将此问题询问了售楼员，售楼小姐表示上院的出口在设计院与周边旧楼旁的夹口位置，水牛特意跑去看了一下，这个夹口恐怕有点小，将来对于168户的出行或会造成一定麻烦。

    整体房屋水平比较不错，无论是房型设计、还是外观景色都属中上乘，此项目应该赢在地理位置。

    看房期间，有孙女士带着女儿看婚房，表示对此楼盘比较有购买意向，关键是其女儿也是设计院工作，十分方便。主要看中楼盘的地理位置优越，四通八达。

    总体来讲，上院顺风顺水，位置比较好，户型大小适中，服务态度也不错。河西区的业主可以考虑。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/1_1.shtml

[这个贴子最后由琳琳在 2007-07-31 13:44:40 重新编辑]

2007-07-31 11:48:15

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琳琳

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水牛跑楼盘之金茂现场

    金茂现场是远近闻名的小户型楼盘，所以今天水牛就从小户型说起……

    金茂现场：小户型的户型空间

    去年国六条出台之后，全国范围内举办了一次小户型设计大赛，探讨如何在户型缩减的情况下将房子设计得同样舒适。其间有很多不错的设计想法出炉，不过同时也说明了小户型在兼顾户型设计与舒适度上有一定难度。

    住宅是一个特殊产品，它的舒适度是靠不同功能区间的组成与隔断来实现的。一个具有良好舒适度的住宅，需要具有完善的功能区间；良好的私密性、必备的通风、采光、隔音效果；各功能区间恰当的衔接；这些条件一起组成了对住宅产品舒适性的支持。

    金茂现场4号楼整栋楼都是名副其实的小户型，三种户型，分别是48.5㎡、60.5㎡以及62.9㎡。

    在售楼先生的详细讲解下，水牛仔细观察三种户型特色，发现金茂现场的小户型在设计上还是动了一番脑筋的。不过美中不足的是，水牛发现48.5㎡那个户型，只是将厨卫进行了极为有限的隔断，将卧室与客厅压缩在一起，开门见山、春色无边，居住的隐私性不够好。而且该户型坐落于楼盘的阴面，采光也不够好。不过在这样的居住密度下，不可能所有户型都是南北朝向，楼盘产品中夕照、阴面、铁角难以避免。诚然开发企业想的周到，让居住者夏有空调冬有暖气。但端坐室内阳光暖暖的日子，在这样的小户型中是享受不到了。

     金茂现场：小户型的电梯空间

    居住环境包括居住者所在区域的居住密度、楼体内交通密度、人均公共空间面积等关系到居住生活质量的条件。

    水牛一想起上下班时久等不空的电梯、狭窄阴暗的楼道就相当地耿耿于怀，想必这也是很多高层居住者的痛苦所在。而目前市场中的小户型楼盘，都是把大量的住宅单位挤压在一个楼体当中，通过加大电梯数量来满足居住者的出行需求。其实按照天津市的电梯管理规定，是不可能所有电梯同时使用的，必须有备用梯。

    要来金茂现场的电梯铺设图，发现金茂现场执行的是七梯十九户，按照层高和电梯速度的不同，电梯在每层的停留数量会有分工。销售人员介绍这七梯会按照楼层分3个区间，也就是说46层分三块区域，并不是19户分7个电梯这个平均值，大概应该是2梯19户。可以想象，上下班的高峰时期，电梯里将是多么的壮观。

     金茂现场：小户型的价格空间

    水牛考察了几个以小户型为主打的楼盘价格，单价都是非常令人咂舌。水牛不禁叹道：其实想想，要说单住来讲，在舒适度上，一个50平米、15年房龄、两居室一个门庭、分隔清楚、南北通透的二手房并不见得比之差多少。就是个新旧问题，相比之下，这种位于繁华地段的小户型更适合商用投资。

    不过话说回来，买房还是个人的事，钱在自己兜里，还要根据自己的实际情况作权衡。现在的小户型地理位置实在优越，开发商也在用心做户型，做配套，买个麻雀虽小，五脏俱全的小户型也是件惬意的事儿，见仁见智吧。

     水牛总体评价：

    金茂现场是个做得比较顺应时事的楼盘，赶上国六条的出台，在全国上下一片小户型90平米的惊叫声下生逢其时，正所谓天时地利。整个楼盘户型都在90上下，最大就只有126㎡。其中4号楼更是干脆推出46层的高层，整栋楼都是48.5㎡和60.5㎡以及62.9㎡的小户型。

    项目位于天津市的中心，和平区南市一带繁华地段。作为小户型的楼盘虽然无法与200平米以上的大房子比拼舒适性，如果不是买来自住的话，金茂现场如果拿来做小型公司选址办公地或投资房产也是理想之选。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/3_1.shtml

2007-07-31 11:53:10

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第 1 楼

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水牛跑楼盘之同方瞰和平

　　同方瞰和平，一语道破天机，听名字就知道是和平区的房子。最早水牛也是从一业内人士那里听说该项目，该人士称每每开车经过该售楼处都会看到很多人，他就没看到过这样火的楼盘。由于我认为他绝对不是一托儿，因此自打听他这样说起就对这盘子心生好奇，心向往之了。

　售楼大厅之初体验：

　　售楼大厅是每个盘子的门面，现在大家都在极力把售楼大厅做得美奂美仑，不然就是个性独道，反正大都不同凡响。

    同方瞰和平的售楼处临街，面积不大，装饰简单，气势远比不上水牛接下来和之前看到过的售楼处之恢宏，但是相比去年夏天刚亮相时的样子已经明显做了改观，现在的售楼现场规模已然达到原来的两个。

    记得原来听业内人士透露，这个杭州开发商在津的首个地产项目并没有专职的策划人员，具体负责品牌策划的就只有一个人。不知道现在如何。不过其贯彻始终的打优越地理位置牌倒是十分明智。

    整个售楼大厅设计以绿色基调为主，清新自然，有点甜。

    水牛发现到现场看房的人并没有达到传说中的“很多人”，确切的说就在水牛踏进售楼处的那一刻根本没人，截至水牛离开也没人。对此，售楼人员解释说，现在正是上班高峰，等到下午就会有人来了。

     售楼员之初印象：

    水牛一进售楼处，同方的售楼小姐就起身相迎，笑容甜美，待水牛说明来意，小姐的脸色骤然急转，并立即与旁边同事交换着失望的眼色。同时，有一位同事还拿出我们合意市场总监的名片说，你们有人已经来过了。水牛只得发挥合意同仁的贯有高素质，给他们又解释一遍，我是来了解信息的，不是来做广告的。

    其实，同方的工作人员还是比较热情和善的，看房期间，一直陪水牛聊天，且态度和善，知无不言，言无不尽，是水牛这些天实地看房来比较满意的服务了，比之“某某现场”小户型项目强太多了。

    据工作人员介绍，和平区大盘不多，同方位于市中心，价钱还算比较可以接受，因此卖的较好。目前主推4、5号楼，产品以107.32平米,134.86平米的大两室和小三室为主，贴合居民需求，已然销售过半。

    同方虽属于和平区项目，但主要竞争对手反而是南开区的富顿广场、壹街区等项目，由于价位、开盘时间和项目定位的因素，使距离较近的几个项目近身肉搏。

     话说和平区

　　关于和平区的言论最近听的挺多，整合起来跟这儿说说。

　　上网查，和平区今年以来开盘项目凤毛麟角，和平区的资源日趋减少，新楼盘接近饱和。和平区的二手房倒挂现象最为普遍。

　　有人曾预言说，未来将是典型小户型(90平米左右)和超大户型(200平米以上)两个极端平分天下的局面，一些中档户型的房源将只能在周边楼盘找到，而市中心必将以这两种户型主打，而最有可能率先实现这一景象的便是和平区，并且时间节点会在5——10年这一时间段。

    看来，如果想在寸土寸金的和平区置业安家要抓紧了。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/4_1.shtml

2007-07-31 12:27:59

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第 2 楼

琳琳

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水牛跑楼盘之迎宾国际公寓

    交通条件及外部环境

    迎宾国际公寓项目坐落于河西区紫金山路35号，喜来登酒店旁。处于中环和外环之间，售楼处则设在天津市南开区复康路的泰达会馆C座一层。

    项目的主要交通通道是紫金山路，虽然只有这一条通道，但紫金山路的交通还是比较畅通的，这个水牛在上高中的时候往返了三年之久，觉得这条路还是比较靠谱的。

    所以将来迎宾国际公寓的出入交通应该不成问题。

    自然环境及周边配套

    其实迎宾国际公寓的配套完全等同于上院的配套，因为两个项目距离比较近。

    周边有燕园的燕园湖，景色相当优美，这点确实不是盖的。家世界、体北生活配套近邻，毗邻天津行政中心，迎宾馆、水晶宫、喜来登银河广场等诸多核心的市政设施围绕其周边。

    项目周边教育环境也充足，平山道小学、实验中学、华夏未来少儿艺术学校以及天津大学、南开大学都近在咫尺，家世界超市、天海商厦等商业配套一应俱全。

     楼盘概况

    迎宾国际公寓包括酒店、公寓和写字楼，1-3层有部分写字楼，其他均为酒店式公寓和产权式酒店。目前主体已封顶。

    项目为由国际级酒店管理公司——泰达国际酒店集团统一管理。承诺在15年运营期内累计返还税后投资净利润120%，考虑到固定资产的升值和其它附属收益。

    目前均价16000元/平米，预计2008年9月入住。单价比较高外，物业费也不菲，3.00元/平米，当然，酒店式公寓都价格不菲，何况，其居位置，汇集了天津市星级酒店，喜来登、水晶宫、帝城、天津宾馆环抱周围，风头正劲。

    迎宾国际公寓总套数188套，据其营销总监赵学勇介绍，将来还会在这里配备类似于海信广场这样大型高档的商业设施。绿化率达到25%，车位112个。

     产品品质特色

    迎宾国际公寓投资型住宅共计130套，其中一室户型占30%（79-92平米），三室户型占10%（190平米），其余60%都为两室户型（127-168平米）。

    项目未作任何形式的推广，仅针对复康路泰达会馆和开发区泰达酒店的老客户进行内部认购。

    项目有关人士给水牛算了笔账：以200万总值产品为例，首付40%，即80万，相关税费81080元（契税、维修基金、手续费等共计）贷款120万，15年（项目承诺回报15年，因此做15年贷款计算）每月月还10154元回报以200万为基数每年回报总案值的8%即16万，每月回报13333元。（不计个税）实际投入881080元，月回报用于月还款（略有盈余），15年后获得200万房产。

     水牛总体印象：

    酒店式公寓、产权式酒店，是近年风头正劲的产品。买此类房产大多是投资，是投资就要讲究投资回报，该楼盘最大的亮点就是每年8%共计15年的投资回报，回报率高达120%。

    与其它酒店式公寓不同的是，其他多采用开发商雇用物业来保证包租等投资服务，而迎宾国际公寓是由泰达酒店管理全权负责，更加安全可靠，这也被其营销总监赵学勇称为最大的亮点。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/5_1.shtml

2007-07-31 12:31:38

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第 3 楼

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水牛跑楼盘之华厦国际公寓

    交通条件

    华厦国际公寓位于河西区九龙路与浦口道交口，主要交通干线有两条，因为有两个出口，分别是：广东路和九龙路。实话的说，两条主要干线都不怎样宽阔通畅的说。

    如果是不开车的朋友，选择还是比较多的，地铁一号线和多条公交线路都可满足出行需要，水牛就是坐公交车657到达的，虽然要走上一小段，但已经算得上近了。

    不过话说回来，这个宅子的价格不菲，总价都要到150万以上，能买起的同学不开车子上下班的少恐怕。

    售楼员印象：

    说售楼员之前，先说一下售楼处。售楼处装潢一般，与其楼盘价格有点气质不符。不过也难怪，地方本就不大。再说，售楼处的装潢对于一个楼盘来讲也不是重要的。

    售楼员态度还好，有问有答，不问不答。值班售楼员一般就2个，和很多售楼员一样，对市调和对客户的态度和语气相去甚远的说，也难怪，毕竟和经济利益不挂钩，反正见识过“金茂现场”的售楼小姐，这都算态度好的了。

    自然环境及周边配套

    华厦国际公寓处于天津成熟的社区中，紧临小白楼CBD区，毗邻五大道，周边有包括新华中学、耀华中学、外语学院、天津医学院、上海道小学、天津财院分院、天津图书大厦等多项教育资源。

    家世界、友谊商场、小白楼购物商圈、滨江道购物商圈、友谊路商圈、佟楼购物商圈等商用设施，以及中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行等金融机构均在生活半径之内。水牛认为，这个楼盘，最大的卖点莫过于这个地点了。

    楼盘概况

    华厦国际公寓总占地面积：10000平方米，建筑面积：37000平方米，由天津丸荣房地产开发有限公司开发。目前均价12000元/平方米，物业费也比较高，3.5元/平米。

    在规划设计上包括了三座高层住宅，还有其配套会所及附属商业群楼。但是，据售楼员介绍说，这个所谓的商业配套已经包给外人做，具体做什么都不知道。

    户型设计承诺保证每户住宅南北通风及主要房间南面朝向。看华夏的户型图，设计还是比较用心的，全明设计，户型相当紧凑。

    项目设有中心花园，下沉式的中心花园给地下车库提供了自然的采光和通风。　

    产品品质特色

    项目采用了很多时髦的智能化设施：
    停车场：地下停车场管理及楼内门禁一卡通系统；安装电视监控系统。
    消防设备：按国家有关规定安装消防设施。
    安防系统：大堂出入口安装进口品牌(Honeywell)彩色可视对讲系统；首层大堂出入口、电梯轿厢内安装电视监控系统；地下停车场管理及楼内门禁一卡通系统；小区周界穿越报警系统。

    住宅室内部分智能化设施：
    室内安防系统：进口品牌(Honeywell)彩色可视对讲系统；户内安防红外探头(以色列品牌、厅内一只)、紧急按钮(主卧、主卫)、燃气泄漏探测器、门磁；户内弱电箱带电话、电视、宽带分配模块。
    空调及供暖：主机采用远大直燃机(冷、暖)，末端采用新晃风机盘管设备，同时提供生活用热水。
    网络系统：书房预留宽带网络接口。
    新风系统：采用法国品牌爱迪士户式新风系统(双向流交换系统)
    吸尘系统：采用芬兰普泽中央吸尘系统。

    这些智能设施也是房价高的原因之一，但是确实会给住房舒适度带来根本提高。

    水牛总体印象：

    华厦国际公寓从价位上有天津的汤臣之称，不过它的景色在于五大道的异国建筑风光，而非湖光山色。

    车库配比达到1:1，但是出口交通干线却存在一定问题，广东路和九龙路两个出口虽然在努力分流，但两条路的宽广程度都不是很开阔。

    另外，商业配套已经包给了别人，不知道将来会做什么用。

    楼盘的地理位置确实非常稀缺，周围配套交通天时地利，户型设计紧凑，品质确实不错，但价格确实高得很夸张，这其中的性价比要看购房人自己的心理承受值了。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/6_1.shtml

2007-07-31 12:35:05

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第 4 楼

琳琳

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水牛跑楼盘之万通上游国际

　　2004年，十五年来一直以"创造最具价值的生活空间"为使命的北京万通地产股分有限公司与秉承"为城市创造价值"理念的天津泰达集团有限公司强强联手，在天津以及滨海新区摆下了几处大手笔。万通上游国际就是其中一员。

    交通条件

　　楼盘位于海河节点工程"慈海桥"的西侧，南临扩宽后的三条石大街，也就是新三条石大街，西临扩宽后的河北大街，东边就是子牙河，过河就是五马路、大悲院。

　　据说临近地铁6号线，水牛是乘坐公交657到达的，在北营门站下车即可，下车就可发现车站牌上一排的公交车图标，所以说公共交通确实是很方便的。

　　这种立体多元化交通，表现在时间上就是：

　　1分钟：紧邻地铁6号线、天津"一横一纵(河北大街和西青道)"，快速到达城市各部。

　　5分钟：到达"天津本站"(2010年规划建成的京沪高速铁路天津唯一站点)。

　　15分钟：轻松到达天津站。

　　30分钟：京津城际轻轨快速抵京，津滨轻轨直抵天津国际机场，滨海新区。

    售楼员态度

　　水牛不知道今后去踩盘会遇到怎样的礼遇，但万通上游国际的售楼员确实是水牛冒着酷暑接连踩盘几天来遇到的最优质服务售楼员了。

　　从进门，售楼员主动相迎，待水牛说明来意，售楼员脸上没有一丝的失望情绪，而是非常友善的把水牛请到沙盘前详细讲解，并带领参观样板间，礼貌周到。

　　如果说，不同的开发商资历不同，水平不同，财力不同就决定了售楼员的素质有高下之分，可能显得水牛势利眼，但今天体验了万通的服务，不得不相信这种说法了。

　　同样，现在购买房子，不仅仅停留在买完即止，后期物业服务已然成为各个地产公司品牌与口碑竞争的要塞，这点万科就是个先例。万通作为高端物业开发的领导者，在这点上应该不会让购房人失望，水牛留意了其物业顾问公司，是北京万通鼎安国际物业顾问有限公司。

    区位优势占据北部中心区

　　2006年,国务院批准《天津城市总体规划》，确定天津为北方经济中心。而三岔河口又被确立为北部中心区，成为天津的新城市中心。

　　泰达城又是这个北部中心的中心，700-800亿资金投入，1500万平米的同期建设，预示着这里的核心位置。

　　泰达城是一座新城，在历史悠久的三岔河口破旧立新，同时也在尽力的保护旧有的历史传承，对于一座新城而言，最大的优势就是发展潜力。整个泰达城的建设承载了人们再造三岔河口这个历史区的愿望、和借此提升周边土地价值、发展所谓的"北部中心区"的诸多责任。

　　上游国际居于泰达城中，分享着其商建，也分享着压力。

    周边配套

　　这一带是天津的老街区，虽然算不上高档，但周边可谓配套齐全，新世界广场、鼓楼商业街、大胡同；北马路小学、五中、红桥实验小学、天津三中、天津三十一中、天津五十七中、中山中学、北洋职专；第一医院、第二医院、二五四医院、长征医院、民族医院、二中心医院等一应俱全。

　　事实上，万通上游国际最大的配套亮点就是其周边即将新建的大型商用配套：

　　百米摩天轮："天津之眼"天津市的标志性景观之一，直径110米，屹立于慈海桥上，将成为世界上唯一建在桥上的摩天轮；

　　河岸休闲廊：将运河历史融入餐饮，艺术，文化，娱乐中形成的具有都市魅力的时尚生活中心，未来将成为天津都市文化的风景线，成为天津最具特色的亲水公园和旅游胜地。

　　思源广场：天津最具时尚特色，设施齐备的露天活动场地，将全面推动多方面的公众文化，演艺，商业，推广，交流等活动，为天津人创造一个新的聚集中心点。

　　欢乐港大型综合商务区：高档写字楼，五星级酒店，易买得超市，大型游乐场，世界名品店等，提供丰富的商务，商业，娱乐休闲功能。

　　近代工作与城市历史博物馆：海河开发十大景观建筑之一，将营造出一个时尚典雅，富含文化气息的综合性场馆，创建天津首个集文物展示，文化交流，互动体验，商务休闲于一体的多元化博物馆。万通上游国际阅读城市肌理体验国际生活

    用心之处：开放式街区

　　记得水牛到与其一街之隔，同属泰达城的金领国际踩盘时，当问到售楼员与上游国际最大的区别是什么，售楼人员答：社区的规划。

　　万通的社区是敞开式的，而金领则是闭合的。

　　水牛参观过万通在北京的几个著名项目，第一感觉就是万通是那种作楼盘精品的开发商，每一个楼盘都可以当作艺术品来做，或许这与其大老板冯伦的性格有关。

　　万通的产品大气，注重整体观感与建筑效果，尤其擅长较高容积率产品的设计与规划，使建筑群落具有一种与生俱来的庄重感与风骨。

　　摈弃以往城市改造推倒重建的理念，而是对原有城市肌理进行合理的梳理，保留原有街道的尺度和空间感，保留原有树木的生态性，借鉴欧洲国际大都市街区模式，打破传统封闭小区的空间束缚，高层公寓和城市别墅相结合，中间穿插七大不同风格的系列广场形成开放式街区。

　　万通在社区规划上确实是用了心思的，也就是说，在这里，你可以体验到如电影中那样风情浪漫的街区场景，这点水牛十分赞赏。

    水牛总体印象：

　　上游国际的房子确实非常好，从社区规划到物业服务，将来的升值潜力也自不必说。水牛来时正临工地上一片热火朝天，希望来年交房时讨个好彩头。
详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/7_1.shtml

2007-07-31 12:42:19

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水牛跑楼盘之金领国际

    金领国际非常好找，老远就能看到其建成的项目上悬挂的耀眼金字，但通往售楼处的道路却狭窄而绵长，顶着7月份的日头，走起来，更显绵长。

    交通条件

    楼盘位于红桥区南运河与河北大街接壤处，被南运河、河北大街、三条石大街环绕。楼盘南、西、东三个方向的出行都要经过海河，南向还要穿过老城厢、大胡同这样的交通要塞，北侧出行则可以依靠西青道快速路与三条石大街快速路，出行的畅通环境较为理想。

    售楼员服务

    穿过了绵长的狭窄通道，终于来到金领国际的售楼大厅，一脚踏入，看房人还真不少。楼上估计销售经理一级的头头，看到我，对楼下的售楼员指指点点，立即，一位年轻的售楼先生小跑到我面前，面带微笑，问“您看房？”

    阐明来意，售楼先生的态度还是不错的，给我详解楼盘特色，准备楼盘资料，引导看样板间，不过，是没有实楼样板间的说。

    户型朝向一切以河景为中心

    每个楼盘都有自己的特色卖点，有高科技的、有生态社区的、有地点的，有上游国际那样卖社区的，也有金领国际这样卖河景的。

    看金领国际的楼盘介绍：

    楼盘占地6万平米，规划建筑面积20.8万平米，其中包括8栋28-30层的高层、2栋22层高层、1栋29层的酒店式公寓。楼盘采用围合式布局，所有楼座围绕在地块周边，并根据位置不同程度的倾斜，以满足观景需要。

    突出高层建筑视线开敞的优势，将高层建筑错落布置，将每一个窗户都朝向南运河景观、小区中心花园及远方。每幢建筑互不遮挡，有效地满足了日照条件，并极力避免楼盘形态与位置的呆板感觉，使建筑形态和位置都有较强的灵动性。小区中心花园下设置一层地下停车库，建筑面积2万平方米，停车比例达到1：1。

    楼盘规划对河景利用的倾向性很强，而内部景观的处理相对平淡简化，楼体、园林、等各方面的设计都为突出外部景观为主要目的。

    可以明显感受到除了与泰达城其他项目一样享有着北部中心的中心——泰达城大型公建外，金领国际的最大特点就是户户朝阳和南运河景观。

    从楼体摆位、景观规划、户型设计各方面都围绕河景进行，可谓把这条河运用的淋漓尽致。

    此外，户型设计确实是值得称道的一点。楼盘平面采用大开间、小进深设计，房型设计有紧凑型的两居室，也有舒适性的三居、四居布局。采用两梯三户、两梯四户的单元形式，力图提高产品档次、增加私属感觉，但代价就是牺牲了一定的出房率，实际出房率在78%左右。

    泰达城

    金领国际的周边配套与万通上游国际可谓同属一家，所以这里再说一说泰达城。

    泰达城坐落于三岔河口地区，是海河开发的第一节点和北部中心区的核心地块。占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米，总投资超过70亿元人民币，由天津泰达城市开发有限公司整体开发。地块共分六个区域，包括泰达广洋金领国际、泰达万通上游国际等四个高端住宅项目（R1、R2、R4、R5地块），一个大型综合商业区（R3地块）以及一个堤岸亲水休闲区（A1地块）。该地区拥有深厚的历史文脉，600年前天津建卫得名就在此地。泰达城的独特性可以概括为16个字——海河发端、天津起源、城市中心、两河之间。未来的泰达城将建成，集居住、商业、商务、休闲、娱乐于一体的城市中心功能区域和天津标志性区域。

    水牛总体印象

    金领国际是泰达与上海广洋的作品，总的来讲有自己的鲜明特色，也较有吸引力，但位置毕竟是红桥区，价位现在来看就有点高了。

    此外，关于其楼座地商的疑问，也是一直以来网友关注的问题，水牛特意问了售楼先生，先生表示将来底商肯定是非商用，用来做一些生活配套，不过总感觉有点含糊其辞的说。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/8_1.shtml

2007-07-31 13:34:42

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第 6 楼

琳琳

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水牛跑楼盘之玛歌庄园1848

　　早就听说过玛歌庄园的南法风格纯正，楼盘所呈现的精致和纯正程度在天津市目前范围内也属较高水平。别墅水牛也看过很多，这样的评论除去楼书上自己夸自己，从第三方嘴里夸口说出来的还真是不多。

　　正赶上，7月28日玛歌庄园入住庆典，水牛受邀前往，亲身感受了一下。

    庄园交通

　　按照楼书上的资料，玛歌庄园位于西青区友谊南路延长线，过外环线3.8公里，确切位置为西青区王村。沿友谊南路穿越外环线一直南行约10分钟车程，其间需经过西青开发区与洛卡小镇。

　　该楼盘与市内主要联系交通为赛达路。随着天津南部区域的飞速发展，四环建设已经提上日程，今后该楼盘所在区域的交通环境将大获改善，不过现如今是必须配车出行。

    庄园售楼员态度

　　一提别墅，一提高档别墅，我就想起电影《大腕》里那句"MayIHelpYou,Sir?"要一口纯正的伦敦音还。

　　入得玛歌售楼处，售楼大厅造的如宫殿一样奢华，墙上贴的"英国专业管家行会认证管家"--玛歌庄园专署管家排排照，立即和我的遐想一拍即合。

　　售楼员的态度也沾染了这种专业气息，无论男女温婉动听，合声细语，礼貌周到，让人宾至如归。

　　特别值得一提的是，在后来水牛游览庄园景色的过程中，路上迎面走来打扫卫生的员工大妈都会满脸温暖的笑容，客气地对你说上一句"你好，欢迎来到玛歌庄园。"

　　真是温暖人心，精细周到，和谐社会。

    庄园自然环境

　　楼盘自身营造的内部景观确实名不虚传，非常精致。玛歌庄园打造的地中海风格的景观极具特色，同时楼盘地块四周围绕着天然河道，如同护城河般环绕地块一周，使地块近景和安防环境都获得了较大的改善。

　　别墅本身就是一种艺术品，数百套异域风情的别墅搭积木般的错落有致，这本身就是一种美轮美奂的优美环境。看得出楼盘在自身景观的营造上颇下功夫、示范区内植被、景点、组团、雕塑、产品外檐，都具有较为明显的地中海风格，做工颇为细致，连邮箱、院门、还有"宠物方便袋"这样细心的装配，小小细节让人很是喜欢。

　　从塞达路的正门入得玛歌庄园，一进门两侧的南法风格建筑不是别墅，而是其商业配套，所以说，连庄园配套都一律采用南法风格建筑，那么其营业成本可想而知。

　　这又让水牛想起《大腕》中"看个感冒也要万儿八千的"，"不求最好，但求最贵"。当然这个说的有点极端。但是这里日常消费肯定会相对较高。比如摆在售楼处的"物业服务、特约服务收费标准"中复印A42元/张，打印4元，是普通市价的4倍。

    庄园概况与建筑规划

　　玛歌庄园整体占地467亩，总建面积12万平米，总户数383栋，建筑密度12%，容积率0.38，绿化率58%，商业配套6000平米，车位比1：2.5。建筑形式为纯别墅楼盘，绝大部分为独栋别墅，极少部分联排别墅，户型约27种，户型面积200-600平米不等。

　　楼盘特色是地中海式风格别墅，产品特色鲜明，风格纯正。楼盘户型灵活多样，彻底颠覆了三个平面叠在一起的那种呆板别墅风格，U型、回字形等异型设计使整个建筑更具亲和力和新奇感，半地下室的设计保证了地下室的采光和通风，扩大了产品的舒适性和活动空间。

    庄园产品总体评价

　　别墅类产品总建大、公摊小，便于设计，尤其是独体别墅，面积大、四面可以开窗，设计上的自由度较高。但独体别墅也是最难设计的产品，各个区间的功能分的非常细，各功能区之间的隔断、连接、以及整体动线、楼层接入都需要精心设计，还要体现不同的建筑风格，可以说不论在哪一方面出现不足都会严重影响产品整体的观感。

　　作为第一居所别墅，玛歌庄园距离市中心不够近，周边配套设施极少，交通并不方便，相比领仕郡、洛卡小镇等楼盘稍显偏僻。

　　但环境可以改变，如今引人注目的大梅江，在五年前还是鸟兽聚集之所。从这个角度讲，一旦落成就很难改变的，是产品本身，所以个人以为产品品质比环境稍显重要。

　　随着城市化进程的延续，高层住宅从市中心慢慢向外扩散，大量积压多层类住宅的供应区域，原来太阳城、梅江楠等多层类住宅的根据地都在逐渐被高层产品积压侵占，别墅类、洋房类的产品就不得不向远郊地区迁移，近郊别墅的供应预计将逐渐减少。

　　玛歌别墅产品特色很多，景观细致，功能分区清晰，楼下的游戏室精彩纷呈，其中给水牛印象最深刻的是与其它独体别墅相比，该楼盘对开窗的设计较为独特。几乎每一个居室都有两个不同方向的窗户，通风和采光效果自然理想，同时在走廊、楼梯间的开窗处理显示出了设计的精细，使平时最需要光线的位置得以重视。
详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/10_1.shtml

2007-07-31 13:39:39

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第 7 楼

adscnmnm

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希望坛主常来坐坐~~~

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想开一点是一个很重要的决择！因为那是一个结束，也是一个开始。有人曾对我说“人就是要把心里的想法说出来，这样才知道自己想要的是什么，不想要的是什么。”对啊！如果只要说出来就可以的话那我也会说出来，可是心里话能说的出来吗？
当朋友们有什么痛苦时，我总是在劝他?

2007-07-31 13:58:19

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第 8 楼

琳琳

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水牛跑楼盘之犀地

    交通条件

    位于以地理位置优越著称的犀地项目，交通可并不怎莫优越的说。

    问题在于根本没有到达项目和售楼处的公交车，水牛打电话问售楼人员，售楼人员直接告诉我没有甚末交通设备。就是下了公交车，要走好远。

    售楼服务

    如果说万通上游国际的服务态度相当好，那犀地就更加好了。那个售楼小姐简直就拿水牛当她的准客户一样的详细讲解，足足讲了将近1个小时，对水牛的疑问有问必答，热情有加。从项目整体规划到户型特色到地理位置，事无巨细，五星级的售楼员哦。

    搞怪概念第五代

    犀地，光这个名字的来头就够稀奇的，据说是大老板从某个经文中提取，还是请某个高人指点，反正很神奇。

    犀地的推广也以搞怪特色著称，台湾著名的广告策划公司帝十三曾经参与过犀地的推广，水牛有幸在去年底帝十三的一次作品展示会上见过其为犀地做的手稿，相当象外星人光临地球的说。

    最后，犀地以“第五代住宅”面世，并推出第五代住宅的十大标准体系，典型的概念营销，引人注意。

    犀地稀有之地

    位置稀有

    犀地的位置确实稀缺，占据和平区21万平米的地块，实属罕见。

    犀地项目总占地约6.06万平米，总建筑面积约21万平米，其中住宅约18万平方米，商业约3万平方米。住宅由11栋31-32层高层自然围合而成。东至市级迎宾线西康路；南临城市景观河津河；西至吴家窑二号路；北至天津著名的风情建筑群—— “五大道”之一的成都道。

    周边配套昆鹏小学，岳阳道小学，天津一中，耀华中学，新华中学，实验中学；吉利大厦商业区，滨江道商业街，金街，新世界购物广场,太平洋商厦,中医一附属，长征医院，中心妇产科，胸科医院，天河医院；东方之珠娱乐城，民园体育场，人民体育馆，和平体育馆，第二游泳池。

    价格稀有

    犀地的户型均以120-150，180-190，在7、9、11号楼的楼王组团还有250平米左右的户型，简直就是超大规模。

    这样宏伟的户型，12000以上的均价，就造就了300万以上的总价，可谓稀缺了。
参观实楼样板间

    这是水牛第一次参观实楼样板间，可谓冒险之旅了。

    由于毕竟不是客户，所以售楼员没有陪同我一起参观实楼样板间，所以水牛一个人前往。

    在沸腾的工地门口，水牛签了名，领了安全帽，扣在头顶。到达电梯前，要穿过长长的安全隧道，是临时搭建的，简陋狭窄。

    到达实楼下面，水牛惊呆了，原来，参观实楼样板间是要乘坐与民工兄弟上上下下运送水泥钢筋的工业电梯。

    摇摇晃晃，水牛与满载水泥的民工兄弟挤在工业电梯中，总算到达了三楼实楼样板间。过道中没有任何装饰，在通往旁边楼的过道中是临时搭建的木板路，走在上面，伴随着近处敲打的工地声，感觉路是摇晃的，随时要掉下来的说。

    看了样板间，最大的感受就是犀地的居住密度可不小，近处的空中花园，触手可及，楼座之间的密度也比较小。

    七月底，犀地要交房了，看到时业主们有啥反映了。

详细浏览：http://news.hoomee.com/gobuild/html/9_1.shtml

2007-07-31 14:13:36

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第 9 楼

cash001

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强，水牛哥们顶你，能跑那么多地方也够辛苦了。

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没有签名的签名。崇尚无为而治。新看到的一个签名：都是水何必装纯，都是狼何必装羊！

2007-07-31 20:32:09

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第 10 楼

suchen

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琳琳，少见啊！

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别以老卖老,走的桥比我走的路还多那是你多动证,吃的盐比我吃的饭还多那是你口重

2007-08-02 10:46:06

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第 11 楼

阿檬

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挺能整的啊水牛兄

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i like cs !!! and u ?

2007-08-03 09:28:02

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第 12 楼

suchen

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坛主都究级进化啦！！属于完全究级体数码宝贝！

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别以老卖老,走的桥比我走的路还多那是你多动证,吃的盐比我吃的饭还多那是你口重

2007-08-05 22:19:56

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第 13 楼

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就四介么牛~

2007-08-06 08:43:12

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第 14 楼

ajiao

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原来这么多的楼盘都在了，以为就玛歌庄园呢！　辛苦水牛了！！

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有望得到的要努力，无望得到的不介意！

2007-08-28 12:20:36

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第 15 楼

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主题:	【最新更新】水牛跑楼盘之玛歌庄园1848
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