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| 一直以来，别墅都零零星星的散落在市区、近郊、远郊等区域，风格迥异。
而今，随着天津别墅近几年迅速的发展，一些重点区域市场的划分已渐明朗，本文将根据别墅市场的区域分布情况，天津别墅大致划分为“大梅江中心别墅区”、“东丽湖滨海别墅区”和“蓟县山水别墅区”三大别墅区。
那么，该如何理解这三大别墅区？它们又是如何形成发展的？区域内的项目都有哪些表现？未来发展如何？
大梅江别墅区自2006才明确了其范围：东起解放南路，西至卫津南路，南起外环线，北至郁江道，总占地面积879.8万平方米的区域，总建筑面积642.79万平方米，由梅江居住区、梅江南居住区、海逸长洲、卫南洼风景区、第六田园、万科水晶城六大板块组成。
目前，大梅江区域内囊括了众多新建的高档别墅项目，如西班牙风格的卡梅尔和团泊湖·庭院，北美风格的红磡·领世郡，南法风格的玛歌庄园，法式风格的江胜·天鹅湖，集合了中、英、美、法、西班牙五种风格的华韵欧风，新英格兰风格的新悦庭，荷兰风格的荷兰·墅等，这些优质高档极具异域风格的别墅项目已在大梅江产生了风格化的别墅集群效应，并渐渐深入人心，逐渐奠定了大梅江中心别墅区的地位。
大梅江中心别墅区的形成:“安居社区”摇身变为“富人别墅区”
大梅江中心别墅区之所以能够形成，主要依赖于早期梅江“富人区”的发展。据天津中原投资顾问公司投资部总监高飞介绍，梅江在被人们认可并成为富人区之前，最初是被市政定位为“安居社区”，但由于梅江区域地理位置较好，属于距离市区最近的大型近郊区域，又有独特的水景资源，于是，自2002年开始，便有顺驰、松江、融创等多个知名开发商纷纷进驻梅江，先后建起了汐岸国际、半岛豪庭、水岸公馆等风格迥异的别墅项目，而由此转型成为今天的“富人区”。
早期几个知名开发商的进入，加之“梅江富人区”概念的兴起，更加剧了该区域板块的价值提升，并让后来的开发商在梅江区域以外即大梅江板块的其他区域看到了开发机遇，并不断在大梅江区域打造风格迥异的高端别墅项目。自2004年红磡·领世郡项目的挺进，至2007年10月华韵欧风的开盘，期间先后进驻了6、7个别墅项目，至今，无论区域内的别墅、洋房还是小高层，其品质和对应的客群都可称为天津的高端化聚集地。其中，几个著名开发商的入驻，更提升了大梅江板块的品质和品牌概念。
2004年，红磡·领世郡进入梅江区域，在位于津南区友谊南路与外环线交口东行三公里处打造140万平方米、纯正北美风格的独栋别墅。项目0.3至0.36的超低密度，以及超过50%的绿化率，一上市便得到了消费者的极高认可，并且受众人群从天津本地已经扩展到了北京、一些南方城市，甚至香港和外籍人士也占到了一定比例。
天津市红磡房地产开发有限公司项目部经理王立军对《楼市》记者表达了进入大梅江板块的看法，他说，进入大梅江区域开发别墅项目主要有三个方面的原因:首先，在当时的大梅江板块，我们确实看到了其未来的升值潜力;第二，2004年红磡进入该区域时，这里基本上都以洋房为主，缺少别墅项目，只有卡梅尔、江胜·天鹅湖等少部分别墅，在看到了大梅江稀缺的别墅资源时，我们抓住了开发大面积别墅项目的机会;第三，在考虑到大梅江地区属于离市区最近的近郊区域，非常适合做别墅产品，不仅有丰富的景观、水景资源，还可以第二居所的身份被人们所接受。
2006年，天津仁爱集团进入大梅江板块，在位于团波新城、紧邻团泊湖的位置打造纯独栋别墅团泊湖·庭院。项目整体占地50万平方米，共600多套独栋别墅，现已售出400多栋，主要以地中海风格为主，面积从180至260平方米不等，容积率仅为0.35。从地理位置上看，它算得上是距离市区最近的郊县，正在修建中的津汕高速未来通车后，从外环线到达项目只需10分钟。
天津仁爱龙都建设有限公司营销部经理莫镕薼表示，团泊湖·庭院作为大梅江区域的延展板块，距离外环16公里，也是距离梅江较近的区域。项目所处的团泊新城和京津新城一样，同样属于新建的纯粹的新城板块。在这个新城打造600多栋独栋别墅，主要依靠三大资源，一是团泊新城拥有51平方公里的水域，生态条件好;二是可以依托后期新城的成熟配套，包括高尔夫俱乐部、四星级温泉酒店等;三是目前正在加大投入的天津大学仁爱学院，将要扩展至20000人的规模。
2007年，天津立达集团在位于大任庄解放南路延长线，距外环仅500米处打造华韵欧风别墅项目。项目占地205亩，目前项目主体已经40%封顶，共有527套别墅，以联排别墅为主，容积率为0.7，停车位比例为1：1.1。从风格上看，项目中西合璧，汇集了中、英、美、法、西班牙五种建筑风格，可称为梅江板块唯一的多重风格别墅群落。
对于为何选择大梅江区域建造华韵欧风，天津立达房地产有限公司副总经理王海津感触颇深，他说，主要考虑到天津南城板块的崛起及其未来的发展潜力。近几年，天津的经济正在重点南移，从长远看，天津未来的经济中心和文化中心势必要落户河西，因此，大梅江板块也将被这一趋势所带动，从而提升板块的价值，于是，立达决定在南部板块选择做别墅项目。华韵欧风坐落的位置离外环线只有500米，也是离梅江最近的大任庄，它紧挨城市中心区，但又跳出城市的繁华区，因此，这里非常适合打造别墅项目。2007年吉宝·新悦庭亮相天津市场，它是一个高端的别墅产品，将打造168席纯独栋别墅项目。项目原版移植美国东海岸新英格兰别墅风格。在建筑、园林上，品质优良、天然材质的原则得到了彻底贯彻;空间层次感、建筑丰富性被完美展现；园林造型上呈现简洁的线条，每个细节又流露出典雅的气质。
天津市鸿吉房地产开发有限公司运营总监钟绍豪表示:梅江区域，是天津公认的名流居住区;它代表着天津高端居住的潮流，所谓高端居住必然是高品位、高品质的居住形态代表，以满足人们对生活的完美追求与向往。其中包括居住的生态，空间、空气、绿地，以及居住圈人士的一些要求，形成居住的总体表现。首先从自然条件来说，这里拥有理想的气候条件、温和的空气湿度，以及优越的生态景观资源。十几公里绿化带、生态湿地、果岭公园等城市绿肺形成了泛梅江区域 “生态”、“宜居”的城市印记；其次从人文条件说，区域内高度聚集众多国内及国外的高端、名流人士。
未来，天津市的发展方向是向环外区域扩展。梅江区域特有的上风上水，空气清新，污染少，居住密度低等特点，使得此区域正逐渐成为天津生态、高端、国际的代名词，更是高端生态居住区开发的焦 点。
此外，坐落于河西区梅江南居住区环岛东路西侧的西班牙风格的卡梅尔，自2005年10月开盘以来，以其独特的景观资源和异域风格迅速占领梅江市场，目前别墅部分已接近尾盘;具有古堡庄园之称的玛歌庄园位于西青区友谊南路过外环线直行3.8公里处，其独有的三片茂密的森林，一条环绕的水系，是项目所特有的森林生态感受，打造成中世纪的古堡是玛歌的与众不同之处;具备新英格兰建筑气质的新悦庭位于红磡·领世郡南侧，它由168户纯独栋别墅组成;以荷兰现代建筑理念为灵感，以“乐活”生活为理念，在天津西南奥运板块和核心区域打造的荷兰·墅，将“公园别墅概念”引入项目，成为“别墅在公园里，公园在社区中”的公园地产;坐落于河西梅江居住区内的江胜·天鹅湖，以法国南部海湾小镇Port_Grimaud的人居风格为蓝本，并在设计中首次提出“岛屿漂移”构想，将梅江南居住区内的湖水大量引入小区，实现临水的亲近感。
一座座风格迥异的别墅项目分布在大梅江各区域内，凭借其先天的优势资源将开发商的投资意愿引导为建造天津一流的高档别墅聚集区，并早已将世界各地的风格化建筑融入该区域，使之形成了景观资源与建筑风格相容的独特风景。而如此大面积的占地区域，又是距离市中心最近的大型近郊区域，我们完全可以将大梅江别墅区称之为天津的中心别墅区，即“大梅江中心别墅区”。
区域周边项目的价值:两年内别墅价格翻一倍
从2002年大梅江的第一个别墅项目至今，随着区域配套和别墅项目的不断完善，加之别墅产品稀缺性的逐渐突出，别墅价格也在水涨船高。(见表1)
据合富辉煌的统计数据显示，从2004年至2007年，河西别墅市场的供应量随着别墅的日益稀缺而逐年递减，由2004年的15.97万平方米，递减至2007年的3.73万平方米;与此同时，在别墅的成交量上，近两年却表现出较强劲的购买势头，致使2006、2007两年，在供应量不断减少的情况下依旧保持稳定的成交。这种供需矛盾的最终结果，就是导致该区域别墅价格的迅速攀升，已由2004年7044元/平方米的均价涨至2007年的13091元/平方米。
大市场的总体价格上涨，势必分摊到梅江区域内的各个别墅项目，从表1可以看到，部分梅江区域近几年新建的别墅项目，自开盘价格至今的上涨情况。 其价格已经翻一了倍多。
从表可以一目了然，基本上每个项目从开盘至今，其价格已经翻了一倍多。
王立军说，红磡·领世郡目前的均价为20000元/平方米，而在项目2004年一期开盘时只有8000～10000元/平方米。未来，受别墅稀缺性和地域资源优势的影响，在短期内，项目价格仍将会稳步上涨。同时，他还表示，因梅江及辐射的周边板块具有不可再生性，同时随着板块内的配套逐渐完善，加之后期该区域内的别墅项目开发力度较大，所以未来板块内的区域价值将会得到继续提升，发展前景依然向好。
在两年时间，同样价格翻了一倍多的团泊湖·庭院更是证明了区域板块的升值潜力。莫镕薼表示，项目于2006年开盘，售价为6000多元/平方米，至今已涨至14000元/平方米的均价。未来，随着新城配套的逐渐完善，项目价格的上升空间仍然很大。
开盘时间距今只有半年的华韵欧风，还未在此次价格上涨中显现。王海津认为，项目目前的售价在10000～14000元/平方米之间，这个价位在大梅江板块算是比较低的，主要因为项目目前处于前期状态，景观和样板间等都尚未做出来，一旦规划完毕，价格肯定会大幅提升，这也给买房者留出了很大的升值空间。未来，项目应该会有1至2倍的升值空间。
而这一良好的升值预期，可以从项目的销售情况看出，据悉，华韵欧风自开盘当日起，销售状况一直非常好。在开盘前三天就已经销售了第一批投放的150套的70%;第二批推出的120套别墅，目前也已销售了60%。受众人群多为高知分子，尤其是建筑设计专家、金融界专家、医疗界人士等高端人群，他们之所以如此青睐华韵欧风，有两个原因：一个是地段，距外环线仅500米，属于距离市区最近的别墅区板块;另外，项目无论从建筑设计、质量品质，还是目前的价位，性价比都很高。
对于大梅江区域板块的前景，王海津认为，受土地稀缺性的影响，该板块区域内的升值潜力巨大，适宜投资。未来，大梅江区域将会成为宜居风范的代表，成为标杆性区域。而在一年内，大家会发现它是一匹黑马，一至两年内，区域均价可能会突破30000元/平方米。
东丽湖滨海别墅区：
依托东丽湖 建立津滨风格化别墅区
东丽湖板块自开发以来一直是高档别墅集中的区域，板块内别墅量较大，品质普遍较高，并且在市场上已经建立了一定的知名度，但是目前别墅产品存量已经不多。目前，在该区域具有代表性的别墅项目有万科东丽湖·北欧墅、朗钜·天域、夏阳·溪韵风景湾，以及刚刚推出的首创·溪缇郡等。这几个大型的别墅区依托东丽湖独有的湿地资源以及“滨海概念”，逐渐成为津滨两地的标志性东部别墅区。
东丽湖滨海别墅区的形成：生态资源和地理位置优势共同打造东部别墅区
之所以能够在东丽湖自然保护区内形成如此大规模的别墅区，是与东丽湖本身密不可分。根据资料显示，东丽湖是天津一级湿地保护区，800万平方米水域风景相当于一个半西湖大小或整个和平区的面积。经专业公司科学测量，湖区拥有芦苇、香蒲、酸浆三种生态群落，原生植物达60余种、28个科，半沙半泥的天然湿地生长着数量丰富的藻类和贝类，至今已有60多种、十几万只鸟类在这里栖居，该区域的空气负离子含量高于市区六倍。
2006年，东丽湖板块已被完整纳入滨海新区，并依托空港物流加工区、开发区西区的产业优势以及“空客”落户，在未来几年中，东丽区将被建设成为高度开放、最宜人居的国际型、知识型、生态型的津滨新城。
虽然东丽湖具有独特的生态资源优势和地理位置优势，但在别墅区的形成过程中，仍经历了很长的发展时间。
谈起东丽湖别墅区的形成，高飞说，最早进入东丽湖板块开发别墅项目的是万科集团，2004年，万科在这里开发了万科东丽湖别墅项目。
第一个踏入东丽湖的开发商，并没有一帆风顺。虽然东丽湖板块有着绝对的湿地资源，生态环境也格外适合建造别墅，但起初开发时，万科仍受到当时东丽区开发尚不成熟的条件限制，项目在开发过程中遇到了一些困难。直至2006年，滨海概念的提出以及空客落户东丽，使得东丽区受到了前所未有的关注。同时，也使东丽别墅区的概念逐渐被放大。
万科的进入，使东丽区有了标杆性的别墅项目，一个标杆的形成，会引来众多项目的云集，同时，也带动了东丽区北部价值的提升。于是，在万科之后，朗钜·天域和夏阳·溪韵风景湾先后进入东丽板块，一时间，东丽湖别墅区概念迅速占领天津别墅市场，东丽湖别墅也在一时间受到消费者的追捧。
风格化明显是东丽湖别墅区的特点，万科东丽湖别墅以北欧风格著称，其独特的北欧风格和简约的调性一经推出便受到市场热捧;朗钜·天域则打出意大利风情的概念，无论从别墅外立面还是内部装饰，都将浪漫的意式风情展现在人们面前;夏阳·溪韵风景湾则是以纯正的西班牙风格屹立于东丽湖板块;而目前正在筹备中的首创·溪缇郡别墅项目则用独特的英伦风格抢滩东丽湖板块。
区域及周边项目的价值:政策倾向与自然生态环境促使别墅价格不断上涨
自从2006年东丽被纳入滨海后，区域概念逐渐深入人心，凭借区域良好的发展前景以及东丽湖自然的生态资源，人们的购买欲望也越加强烈，从表3的数据中可以看出，2004年东丽区别墅市场的成交量只有1.16万平方米，至2006年，已经涨至5.69万平方米，2007年则又创新高，成交量达到了9.35万平方米，极大的购买热情从另一方面也刺激了别墅价格的上涨，至2007年，板块内的别墅均价已经接近万元。
虽然成交量和价格都在上涨，但却不得不面对板块内日益减少的别墅供应量，从合富辉煌的统计数据看，2007年东丽板块的别墅供应量只有10.86万平方米，比2006年降了一倍多。
目前，东丽湖板块的别墅存量还有3～4万平方米，现存的别墅项目均价也在10000元/平方米以上，未来1～4年，该区域板块仍将有新项目开发，成交量上涨仍会比较明显。
而从区域内各别墅项目的前后成交价格，仍能看到由于区域环境的改善和政策东移而带来的价格上涨。
从表4中可以看到，围绕东丽湖板块的几大别墅项目，自2005年开盘至今，价格已经明显上涨，朗钜·天域2005年10月开盘的均价只有5800元，而今已达20000元，目前别墅部分已经全部售罄;万科·东丽湖别墅项目由一期的7000元均价，至今独栋已涨至25000元;夏阳·溪韵风景湾也由2006年的均价7000元，独栋现已涨至22000元。
由于独栋别墅将不再获批，因此，区域内独栋别墅的均价都已突破20000元/平方米，虽然价格不断上涨，却依然能吸引大批的天津买家，也吸引了越来越多北京、山西、河北唐山等地的投资客户。
业内人士分析认为， 随着东丽湖滨海概念的加强、别墅区内的项目逐渐扩大、配套不断完善，区域内别墅的价格会依然上涨，升值潜力巨大，未来，这里会吸引更多的天津及周边高档人群入住东丽湖。
蓟县山水别墅区：
借景观资源打造城市外的“桃园”
凭借蓟县独有的旅游资源，现在的蓟县及周边区域已经簇拥了一个个以蓟县景观优势为依托，打造出的旅游地产、度假式地产，其共同的特质是享有蓟县的山水生态资源，因此，蓟县山水别墅区可称得上是天津唯一的景观式别墅区。目前，区域内的别墅项目包括顺驰·山倾城、大通山水郡、恒 大·金碧天下、蓟县生态别墅等。而同样依托蓟县景观资源的宝坻县，在近几年也逐渐受到关注，在当地开发的京津新城项目引来众多京津两地的投资客。
蓟县山水别墅区的形成：风景资源铸就旅游、度假型地产
据了解，蓟县位于天津北部，面积1470平方公里，其中，山区面积755平方公里，平原面积215平方公里，洼地面积500平方公里。一直以来，蓟县都以天津著名的旅游景点闻明于国内。
对于蓟县山水别墅区的形成，高飞认为，与上两个区域一样，任何一个区域在形成别墅区以前，势必要有一个先行者打开这个市场，顺驰就是这个市场的先行者。2005年，顺驰集团挺进蓟县，开发顺驰·山倾城别墅项目，它以旅游、度假的营销策略，吸引了不少北京和天津的投资客。
几乎是与顺驰·山倾城同一时间，大通集团又在蓟县以东6公里处，推出了西班牙式度假地产项目——大通·山水郡。
2008年，恒 大集团进入天津，在蓟县开发恒 大·金碧天下别墅项目，这一国内知名开发商的挺进，势必又将在蓟县这一风景资源区掀起一阵开发和抢购热潮。该项目位于蓟县官庄镇，盘山风景区以南，距北京国际机场60公里，距天津115公里，交通优势明显，拟打造成面向天津、北京消费群体的原生态高尚人居社区。
同年，天津住宅集团又在蓟县推出了蓟县生态别墅项目，它位于天津市蓟县县城外以东9公里，邦喜公路以北300米的金骡驹山脚下。项目以维多利亚山地建筑为蓝本，融入了美式风格的简约与自然，将全面打造一个高端舒适的度假村。
与蓟县相隔不远的宝坻板块可以说也是众多开发商目前争相开发的区域，依托蓟县的景观资源，加之津蓟高速的建成通车，极大带动了板块内别墅的需求。因此，该区域先后开发的别墅项目都受到京津两地投资客的追捧。
2003年，合生创展集团挺进天津宝坻，在位于宝坻区沿津蓟高速往蓟县方向3公里处(距津蓟高速公路仅200米)，开发了京津新城综合别墅大盘，这个占地两万亩的综合大盘一经推出，便以“再造一座城”的概念以及60亿元的配套叫响整个京津两地。同时依托大面积的潮白河水系和地下3000米的温泉(户户可通温泉)，以及蓟县的景观资源，而受到两地购房者青睐。
对于该区域的价值，合生创展天津地区公司营销中心经理钱宇表达了三点看法，一，随着城市的不断发展，京津互动越来越明显，环渤海的概念也越来越突出，这也是合生选择在蓟县宝坻板块造一座城的主要原因；二，城市自身的发展规律一定会向外扩张，远郊居住、一小时生活圈未来也会成为趋势，同时，这也为购房者提供了一个良好的投资平台，其未来的升值潜力可见一斑；三，选择在此做项目，合生有自己的想法，我们想做一个复合型大盘，并希望有新的尝试，做一个集休闲、度假、拥有各种完善配套如高尔夫等的多元化社区，因此在选择地理位置上就比较苛刻，衡量再三，这一区域能够满足合生的要求，能够开发出这样一个复合型大盘，建设一个多元化的社区。
区域及周边项目的价值:旅游度假型地产助推别墅价格上涨
据合富辉煌的统计数据显示，2007年的蓟县别墅市场，无论供应量、成交量还是价格，都在以同比100%以上的速度增长。
业内人士对此认为，依托于良好的山水资源，蓟县别墅市场近年来得到了快速发展，在国家实施“禁墅令”后，其供应量和销售量依然保持上涨趋势，可见其别墅市场发展状态良好。而未来，随着该区域配套的逐渐完善，其价格仍有较大幅度的上涨空间。
同样，在该区域内的别墅价格，也显示出了不小的上涨幅度，尤其是宝坻板块的京津新城项目，其均价已由2004年的3980元/平方米的均价涨至目前的11000元。
对此，钱宇表示，京津新城共开发了2000多套独栋别墅，目前只剩下几十套，且销售状况一直持续良好。从一期开盘的每平方米均价3980元，到现在的11000元，价格翻了将近三倍。未来，随着项目配套的逐渐完善，价格仍会不断上涨。
另外据了解，顺驰·山倾城2005年开盘价的格仅为3000元/平方米;而同在2005年开盘大通·山水郡，目前售价已达16000元/平方米。
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在对的时间，遇见错的人，是一种悲伤
在错的时间，遇见对的人，是一声叹息
在错的时间，遇见错的人，是一种无奈 |
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2008-06-19 10:08:57
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