 | 摇歪歪 | |
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| 目前，从京城高端物业市场来看，北京已经进入"千万别墅"的时代，400-700万元的独栋别墅越来越少。而在购买别墅的人群中，大部分是企业高管或商人，这些人已经有一定的经济实力，同时在事业上可能也需要适当的加大投入，因而，资金的周转就显得格外重要。同时，他们还需保留数百万装修费用，因此，越来越多的高端置业人士倾向于贷款购买别墅。
那么，高端客户在贷款购买别墅时应该注意哪些问题，如何才能省息，记者采访了美籍华人--北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧(白钧博客,白钧新闻,白钧说吧)先生。他告诉我们，借款人首先应该了解一些银行贷款政策，结合自己的贷款需求"对症下药"。
1、 贷款额度及贷款年限，内外资银行政策大不同
内资银行对别墅贷款的门槛比较高，最多贷款成数为六成，最长贷款年限为十年，但是，如果别墅房产证上房屋类型注明的是"住宅"，那么贷款期限最长为30年。从利率角度看，因为别墅属于高档物业，所以，即使是第一次申请贷款购房，一般也不能享受优惠利率。如果是第二次贷款购房，要严格按第二套房贷政策的相关规定执行。
相对来说，外资银行别墅贷款政策则比较宽松。外资银行最高贷款额度可达到七成，如果是二手别墅，取得房产证时间如果在5年内，最长贷款期限为25年，取得房产证6-10年内的别墅最长贷款期限为20年。而且，外资银行可以接受外币贷款，便于收入是外币的借款人还款。
2、 还款方式如何选择，取决于未来还款能力变化趋势
无论是内资银行还是外资银行，主要的还款方式有两种，即等额本金和等额本息。
等额本金的还款方式每月所还的贷款本金是相同的，但是利息逐月减少，所以，整体每月还款额是逐渐减少的，但前期还款压力比较大；等额本息的还款方式是在贷款期限内，每个月所偿还的贷款本金和利息之合都是均等的。
因此，等额本金的还款方式比较适合目前还款能力比较强，但是将来收入有可能减少的人群。等额本息比较适合那些收入相对比较稳定，需要在一定时间内作好理财规划的人士。
3、 二手别墅需要缴纳的相关税费
按照目前相关规定，二手别墅在交易时，主要需要缴纳的有成交价3%的契税、千分之零点五的印花税；如果房产证出证时间是五年以内的别墅交易，需要缴纳5.5%的营业税，如果是五年以上的，则需要缴相当于现成交价格与原成交价格差额的5.5%差额营业税；此外，还需要缴纳1%的土地增殖税等。
[案例]
某外企CEO王先生42岁，年薪20万美圆，收入比较稳定。目前有存款人民币480万。想在北京四环至五环中间购买一套总价在1100万的别墅。该如何作贷款？
像王先生这种情况，如果在内资银行作贷款，不能满足首付最低五成的条件，而且，由于他的收入是以美金结算的，为了方便还款，节省外汇兑换的费用，所以，王先生在外资银行作贷款相对比较合适。
如果王先生保留150万元基础装修费用，首付330万，申请相当于770万人民币的美圆贷款，为了便于计算，假设汇率为7，那么约折合为＄110万，利率按渣打银行的美金贷款利率6%计算。
如果贷款＄110万20年，按照等额本金的方式还款，王先生月还款＄7881，20年利息总计＄554万。
如果贷款＄110万20年，按照等额本息的方式还款，王先生首月还款＄7万，20年利息总计＄463万。
虽然等额本金的还款方式要比等额本息的还款方式节省利息＄91万，但前期还款约为月均收入的60%，还款压力太大，不太合适。
白钧先生说，以王先生的收入情况，还是选择等额本息的方式还款比较适合，这样便于做出长期理财规划，可以通过提前还款的方式达到节省利息的目的。
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2008-03-31 18:35:13
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