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 | 人们对“房托”厉声指责的时候，当人们对假中介痛心疾首的时候，当人们对房地产中介诚信大声呼唤的时候，我们是否也曾想过供需双方也有不守信诺 的“跳单”行为？是否也曾想过中介公司有被坑害的经历？是否也曾想过诚信难道仅仅是中介公司单方的责任？二手房买卖双方见面后，互相串通甩掉中介私人交易的行为被称为“跳单”。前不久福州市中级人民法院对我国首例房地产中介公司诉其服务客户“跳单”案进行了终审判决。购房者林某与某中介公司签订了《委托房地产中介服务协议》，获得房源信息后避开中介私下交易，被判支付中介公司双倍中介费４０００元并承担案件诉讼费。一起并不复杂、涉案金额也不多的普通案件，却引来了无数中介公司的关注和感叹。因为，在二手房交易中，似乎人们往往只关注中介公司失信、欺诈的情况，而对买卖双方不守诚信、违反协议的情况漠然视之，哪里知道“跳单”现象一直是困扰中介公司生存的大敌！公平是双方的，诚信是相互的，不能要求一方苛守诚信而对另一方听之任之，不能因为某些低素质中介公司的劣迹而全盘否定整个中介行业。“跳单”的实质是抹杀了中介公司的服务行为，剥夺了中介公司的劳动价值，站在法律的角度，这些“跳单”的客户又何尝不是违约、欺诈？中介公司是否也应该拿起法律武器维护自己的利益？中介市场的健全和完善，仅仅靠对某一方的整治和处罚，是无法实现的
房产交易市民随意甩掉中介，中介可从房管部门取得市民私下成交记录作为法庭证据。近日，南京房管部门在打击中介不法行为的同时，推出“防跳单司法援助”，该项举措将于本月底左右启动。
据了解，南京二手房交易中，买卖双方经中介介绍见面后，常常借机甩开中介，私下联系成交以逃避中介费，业内称为“跳单”。南京市房产交易中心就此提出设想，有资质的中介公司若发现客户“跳单”，可以凭和客户签订的委托合同来中心查询其交易记录，在客户和中介中止接触后三个月内客户自行成交的视为跳单，房产部门将在中介起诉违约市民时提供交易记录作为证据。
本地一家大型连锁中介有关人士告诉记者，该中介现在与买卖双方分别签订委托合同，约定“在中介介绍中止后三个月内双方自行成交的视同中介介绍成功，应当按约定向中介支付中介费。”该公司已经遇到过3次“跳单诉讼”，均以庭外和解告终，但中介费均成功索回。
中介怒告客户“跳单”
买家卖家“合谋” 放了中介鸽子 ■孙燕
为了让房屋中介少赚钱，买卖双方“抛弃”原中介，投奔新中介，结果被“抛弃”的中介公司告上了法庭。
房子位于杭州江干区采荷小区。去年9月份，房主到杭州某房产代理有限公司，口头委托出售该套房子。一个月后，双方签定了《出售委托书》，约定：房主不能与中介介绍的客户私下交易。签定完毕，中介通过报纸帮忙吆喝卖房。
想买房的邵先生看到报纸后，前去看房，当时看房还要与中介签定一份《看房确认书》，约定：邵先生如果要买房，必须通过中介与房主成交，并支付中介佣金，否则要负法律责任。
邵先生虽然对房子比较满意，但再没有来过，中介公司以为这笔生意黄了。中介公司后来才知道，房主和邵先生又委托另一家中介代为办理了房产转让过户手续。
这让原中介甚为恼火，“邵先生和房东与我们分别签定了《出售委托书》、《看房确认书》，都具有法律效力，怎么能‘跳单’呢？”
由此，中介公司要求房东支付违约金近3万元，要求邵先生支付服务费7000余元。
昨天，江干区人民法院受理了此案。
面对二手房市场供不应求的现状，大多数中介公司总会把提供房源的房屋卖主当作“上帝”。但最近一段时间以来，在利益的驱动下，不仅一些买主甩中介，一些卖主也开始甩中介，玩起了“跳单”。
案例一：买卖双方甩中介 买主联合卖主“跳单” 被甩中介获赔偿
一个有意卖房，一个有意买房。经过中介公司的撮合，双方交易成功。但在买卖成功后，双方却撇下中介私下成交。中介公司为此诉至法院，要求买卖双方各支付房屋成交价的 1％、共 19500元。日前，中介公司的诉讼请求得到法院支持。
2006年初，有意卖房的陈先生找到了上海某中介公司。而后，中介公司与陈先生签下一份《出售委托协议》，约定中介服务费为房屋买卖总价款的 1％，在委托期限内或委托期限结束后一年内，陈先生如私下和中介公司曾介绍过的客户签订合同，需支付全额承办费。
一个月后，中介公司与有意买房的凌先生签下了《物业需求看房单》，写明凌先生与交易对象签订书面合约即视为中介公司完成咨询责任，中介费、咨询费为房价的1％。双方还约定，凌先生如与中介公司曾介绍的交易对象在一年内私下成交，仍应按中介费、咨询费标准支付违约金给中介公司。
上述协议签订后，中介公司按约陪凌先生看了陈先生委托出售的房屋。然而，令中介公司没想到的是，陈先生和凌先生竟撇下自己私自达成了协议，中介公司的中介费当然也没了踪影。
2006年6月，中介公司将陈、凌二人告上法庭，以“公司带凌先生看房当晚，凌即自行上门拜访陈先生，私下成交显属违约”为由，要求两人各支付房屋成交价的 1％共 19500元。法院认定被告违约，支持了原告的诉讼请求。 王莹
案例二：卖主甩中介 委托售房“一女二嫁” 卖主被判付违约金
为了将房子尽快卖出，卖主将同一套房子同时委托给了两家中介。买主的这一做法让其中一家中介“很受伤”。
2006年 4月，赵女士与上海某房屋置换公司签订了一份出售房屋的委托书，但不久后，赵女士又委托了另一家中介公司，但前一家房屋置换公司对此事一无所知，一直在尽心尽责地帮赵女士的房子寻找买主。
在自己辛辛苦苦终于使交易有了眉目之时，该房屋置换公司突然发现，卖主早已另觅“红娘”，房子也有了买主。于是，在找赵女士协商未果后，房屋置换公司一纸诉状将对方告上法庭，要求赵女士支付违约金1万元并赔偿经济损失2000元。
法院审理认为，赵女士另行委托他人出售该套房屋，此行为违反了合同约定，应该按合同约定赔偿，遂于2006年8月8日作出了“被告限期支付违约金1万元”的判决。
于喜河
凭《看房确认书》可获客户“跳单”后的佣金
案例介绍
承购客户杨某欲购浦东新区银山路附近的房屋，于是杨某来到某中介公司委托登记购房信息。中介公司推荐了相关的房源给杨某，杨某便与业务员约好在 2006年 10 月 14 日上午 看房。杨某按时来到该门店，业务员在陪同杨某看房前，先按要求填写了《看房确认书》并注明了当天的看房时间为 2006 年 10 月 14 日上午 9 ： 40 分，看房后请出售方与承购方都在《看房确认书》上签字认可，事后中介公司业务员对该套业务进行了跟踪并多次与杨某联系其看房后的意向情况，但杨某一直予以回避。中介公司业务员对杨某的态度感到怀疑，主动到房地产交易中心进行了核查，据房地产交易中心的信息显示，买卖双方已于 2006年 10 月 22 日 到房地产交易中心私下办理了房地产权利转让手续。根据出售方与承购方的“跳单”行为，中介公司的业务员也曾试图向买卖双方追索应支付的佣金，但都未如愿，根据出售方与承购方签署的《看房确认书》，中介公司对买卖双方分别提起了法律诉讼，要求追索相关佣金。
根据中介公司提供的承购方杨某在《看房确认书》上的看房时间记录及签名记录等证据，法院经调查一审认定，杨某系通过该中介公司与房屋出售方建立了联系，明确了中介公司已进行过居间中介行为，确实为双方提供了相应服务，中介公司有权向杨某收取居间服务费用。 2006年 10 月，法院一审判决杨某应向中介公司按买卖合同成交价 62 万元的 1% ，支付佣金人民币 6200 元。其后，杨某不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判，中介公司胜诉并追索到了佣金。
案例评析
由于国家一系列宏观调控政策的出台以及房价的涨跌，一部分客户不讲诚信，先是通过房产中介公司挂牌委托出售或承购二手房源的信息，当中介公司为其服务而双方达成初步意向后便试图跳开中介自行成交，此类“跳单”行为屡见不鲜。既然目前还没有相关的法律规定来约束这类行为，中介公司只有在规范合同签署和操作方面严格把好关，以预防客户“跳单”带来的不必要损失。
在本案的庭审举证过程中，杨某与中介公司争议的焦点在于杨某本人是否在 2006 年 10 月 14 日上午 9 ： 40 分到过中介公司，且在业务员的陪同下对该房屋进行过实地察看。杨某在法庭上举证了其所在的工作单位出具的相关证明，证明描述了在 2006 年 10 月 14 日上午 杨某正在单位进行某项公务接待，并提供了杨某工作电脑的运作时间记录，用以证明杨某在那天或者说那个时间段里杨某不在看房现场。企图否认其于 2006 年 10 月 14 日上午 9 ： 40 分在中介公司陪同下曾去看房并签署了《看房确认书》的事实。对于杨某的辩解，中介公司当庭出具了由杨某亲笔签名确认的《看房确认书》，上面非常清晰地注明了看房时间是 9 ： 40 、物业地址为银山路等记载。法院认为，原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据，根据中介公司提供的《看房确认书》等证据及庭审调查，可以认定杨某系通过中介公司的中介与房屋出让人建立了联系，中介公司进行了居间、中介行为并为双方提供了相应的服务。因此，法院最终判令杨某应向中介公司支付佣金。中介公司胜诉。
法务提醒
从该案中可以看出，仅凭《看房确认书》可追索客户“跳单”后的佣金，《看房确认书》中填写的内容完整与否至关重要，特别是此案中对看房时间的准确记载对客户“跳单”后中介公司的胜诉起到了关键性的作用。中介公司为防范客户在看房后的“跳单”行为也拟定了各类委托书、看房确认书等相关资料，以此明确中介公司与客户之间的关系，业务员在实际操作中务必严格遵守，这些资料都是客户与中介公司建立居间关系的有效法律凭证。《看房确认书》中的每一项内容应仔细完整地填写，特别是要注明看房时间及所查看的每套房屋的物业地址，且双方客户的签名字迹要清晰可辨，这些内容都是对中介公司居间、中介行为的书面凭证，切勿疏漏，以免造成客户“跳单”后难以举证的被动局面。
文 / 法务督察部
2006年3月20日
平水斋律师
委托书签订后跳单 中介怒告索违约金
关键词：卖家 跳单 二手房 交易 诚信
一、诉讼主体
上诉人（原审原告）：上海市仁和置业有限公司，住所地上海市浦东南路1199号众鑫大厦705室。
被上诉人（原审被告）：王莉莉，女，1963年4月25日生，汉族，住上海市张杨路1524号803房。
二、案情简介
上海市崂山西路241号605室原系被上诉人所有的房产。2004年11月27日，被上诉人与上诉人签订了《独家代理委托书》。委托书约定：被上诉人委托上诉人出售其位于上海市崂山西路241号605室之房屋，委托期限为2004年12月1日至2005年12月2日，双方当事人在合同中第三条约定被上诉保证不与上诉人所介绍的买家私下交易，如一旦发生此情况，被上诉人同意向上诉人支付该房屋买卖成交总额的1.5％作为违约金。2005年2月14日、16日、19日，上诉人三次与王大华签订了《看房委托及证明》，由上诉人介绍王大华购买上海市崂山西路241号605室房屋，并与王大华到该屋看房，但被上诉人并未与王大华达成讼争房屋的买卖交易。2005年12月20日，被上诉人与王大华、朱欣丽签订了《上海市房地产买卖合同》，被上诉人以1080000元的总价将房屋出售给王大华、朱欣丽，双方办理了房屋交易手续，现该屋已经交付给王大华、朱欣丽使用。
三、法院审理
原审法院认为，被告与原告签订的《独家代理委托书》中双方约定的委托期限为2004年12月1日至2005年12月2日，而第三条的约定是该委托书中的内容，由于双方对第三条的适用时间没有特别约定，故该约定的效力只能与委托书的期限相对应。现被告将房屋出售给王大华的时间是2005年12月20日，该时间已超过了委托书约定的委托期限，不应再受委托书的约束，原告要求被告按委托书第三条的约定承担违约责任不予支持。据此，原审法院遂于2006年2月25日作出判决：驳回原告上海市仁和置业有限公司要求被告王莉莉支付违约金16200元的诉讼请求。
判决后，上诉人上海市仁和置业有限公司不服提起上诉。
二审法院认为，上诉人与被上诉人所签订的《独家代理委托书》是合法有效的，该委托书是被上诉人委托上诉人出售其所有的房屋，上诉人也已经按合同的约定履行其义务，介绍其他包括王大华在内的购房人看楼。虽然上诉人最终没能在委托期限内促成被上诉人与王大华的交易，但其为被上诉人出售房屋履行了其中介的义务，而被上诉人在双方签订的委托合同期限届满不足一个月的时间内却与上诉人介绍的客户王大华达成了房屋买卖交易，被上诉人该行为实际是规避合同约定的条款的行为，有违诚实信用原则。根据委托合同的约定被上诉人不得与上诉人所介绍的购房人私下进行交易，如被上诉人违反该规定，则需由被上诉人向上诉人支付买卖成交额的1.5％作为赔偿，故上诉人现在要求被上诉人按照其成交价款的1.5％，即16200元支付违约金是符合合同约定。被上诉人在委托期限届满后短期内与上诉人所介绍的看房人王大华达成协议，其行为有违诚实信用原则，应承担违约责任。被上诉人王莉莉于本判决送达之日起10日内向上诉人上海市仁和置业有限公司支付16200元。
四、法律分析：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。本案中，中介司三次与王大华签订了《看房委托及证明》,已经为交易双方明确确定了涉讼房屋的具体地址、建筑面积及房屋价格、支付方式、使用时间、定金条款等详细交易条件，表明上海市仁和置业有限公司作为居间人已经履行了报告订约机会及为交易双方订约提供媒介服务等居间人的主要义务。既然买卖双方达成交易，即属于促成交易成功，中介公司依照合同法的相关规定就可以按约定数额收取报酬。
买方（卖方）保证不与上诉人所介绍的买家（卖家）私下交易，如一旦发生此情况，同意向中介方交付买卖成交额的1.5％条款有其合理性. 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人与上诉人之间的《独家代理委托书》合法有效，双方均应恪守。上诉人为被上诉人提供了中介服务，并陪同王大华一起看房，还与其签订了《看房委托及证明》等，但被上诉人却私下与买方方签订《上海市房地产买卖合同》。其行为显然已违反双方之间的约定，应按约承担违约责任。
五、律师建议：
人们对“房托”厉声指责的时候，当人们对假中介痛心疾首的时候，当人们对房地产中介诚信大声呼唤的时候，我们是否也曾想过供需双方也有不守信诺的“跳单”行为？是否也曾想过中介公司有被坑害的经历？平是双方的，诚信是相互的，不能要求一方苛守诚信而对另一方听之任之，不能因为某些低素质中介公司的劣迹而全盘否定整个中介行业。 “跳单”的实质是抹杀了中介公司的服务行为，剥夺了中介公司的劳动价值，站在法律的角度，这些“跳单”的客户又何尝不是违约、欺诈？中介公司是否也应该拿起法律武器维护自己的利益？
透明、规范操作流程，能够规避交易风险。中介公司保障自己利益的操作流程是，明确规定客户委托购房必须先签订《物业承购委托书》并详细约定相应的违约责任，再为客户上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约后中介公司能成功索回佣金。须值得注意的是，有的时候买卖双方并未签署《承购委托书》，仅签署《看房确认书》，而《看房确认书》中对违约金数额是不作具体约定的，就有可能被违约方钻空子。
这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效规避了操作规程中公司所面临的法律风险。
房产中介频遭“跳单”
房产中介频遭“跳单” 房东、房客也得守诚信 http://www.cnnb.com.cn 中国宁波网 2月7日 10:20 □记者吴震宁
宁波晚报讯在如今的房地产中介行业中，人们看到的多是缺乏诚信的黑心中介欺瞒消费者赚取非法收入，然而不少守法的正规中介公司却也在频繁遭遇着个别消费者的“欺诈”。日前，本报记者就接待了两位遭到房东、房客“跳单（越过中介自己交易）”的中介业务员。
在我市某知名连锁房产中介公司做房产经纪的沈先生，一个月前带一位房客去看了一套价值上百万元的二手房，可当房东和房客见了面，双方和中介公司一同拟好了房产购销合同后，房东和房客却突然找理由不来签约了。一个偶然的机会，沈先生才从其他中介公司的朋友处了解到，原来他们已经越过中介公司找沈先生的朋友办理了房产过户等手续。
立德房产中介公司的一位负责人告诉记者，耗费大量精力带着客户跑来跑去看房子，最后客户看中满意的房子后，却抛开他们中介公司私下交易，这样，中介公司的劳动就白费了。“跳单”本是一种极不诚信的行为，但现在客户却一直不以为然。他们认为你只是带着我去看看房子，就要收这么一大笔佣金，这简直是暴利。事实上，一个业务员带客户看中某套房子时，此前他可能已经带了几个甚至几十个客户看过这房子。
案例：深圳中介市场鱼龙混杂 业主跳单同样要罚
来源：搜房 2006年06月18日 深圳特区报 时间：2006-07-20 http://www.0510home.com.cn
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在二手楼买卖过程中，听到不少跳单是中介公司所为，事实上，一些业主在委托中介公司售楼的同时，也习惯同时与另一家中介公司签署新的委托协议，业主的这种“跳单”在某些方面也让中介公司显得非常被动，给正常的市场运作体系造成一定的混乱。面对这样的业主，面对这样的事实，中介公司也有必要拿起法律武器，维护自己的权益。
2006年6月5日，位于某花园的业主陈某欲将其所购的一套房产进行转让，经与某中介公司协商后，与中介公司签订了一份《委托售房合同》，合同约定：陈某将自己位于南山区某区建筑面积为93平方米的房产一套委托某中介公司进行销售，销售价格为人民币60万元，委托售楼期限为三个月(自2006年6月6日至9月5日)。房产售出后，陈某需向中介公司支付佣金7500元，在签订售楼合同时，中介公司向陈某支付定金人民币5000元。
合同签订后，中介公司依约向陈某支付了定金5000元，陈某向中介公司出具了收据。中介公司于是积极联系买主，并于2006年7月2日与新买主肖某达成成交意向，同时签订了《房地产买卖预约(居间)合同》。合同约定该楼房的成交价格为人民币60万元，房产成交后，肖某应向中介公司支付佣金7500元。为促进合同的履行，肖某向中介公司缴交了购房诚意金5000元。
上述合同签订后，中介公司即与陈某联系签订正式购房合同事宜。但陈某却百般推托，迟迟不肯签订购房合同。到2006年8月8日，中介公司经调查才得知，陈某已将房产另售与他人，成交价格为人民币62万元。并已申请银行贷款，正在办理过户手续。
中介公司得知上述情况后，即要陈某继续履行合同，否则应承担违约责任，但陈某表示，房产已另售他人无法再履行合同，最多只原款退还中介公司的定金5000元。由于差异太大，双方未能达成和解。
2006年9月5日，中介公司将陈某告上法庭，要求陈某双倍返还定金10000元，赔偿佣金损失15000元。某区法院立案后，陈某答辩称，造成房产转让他人的责任在于中介公司，是中介公司迟迟未能将楼房售出，而且双方约定的价格偏低，自己才将房产另售于他人，自己不能承担违约责任。
某区法院开庭审理后认为，中介公司与陈某签订的委托售房合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。陈某为谋取价格差异，将涉案楼房另售于他人的行为已经构成违约，应当按照合同的约定和法律规定，承担违约责任并赔偿中介公司应得利益的损失。由于陈某已将房产另售于他人，陈某与中介公司签订的合同实际已经不能履行。故判决陈某双倍返还中介公司定金10000元和赔偿中介公司应得利益损失15000元。上述判决后，陈某未在法定期限内提起上诉，陈某不仅为本案承担了诉讼费用，还支付了一笔不小的违约金。(记者曾圣华)
律师点评
在二手房买卖中，业主将委托房产另售于他人的“一女二嫁”现象比较常见，而业主一旦将房产另售他人后，往往造成中介公司和新业主间的一系列纠纷发生。本案判决除由陈某承担双倍赔偿定金责任外，另赔偿中介公司与陈某约定的佣金损失7500元和中介公司与肖某履行合同后应得的佣金损失7500元，很好地维护了中介公司的利益，同时也警示二手楼的业主，在签订二手房买卖合同时，应严格按约履行，不得再将房产转售他人，否则应承担相应的违约责任。(广东深鹏律师事务所律师李永修)
房产中介不再"吃哑巴亏" 与跳单房客对簿公堂
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时间：2006-1-5 9:19:38 作者：星尚生活网 来源：星尚生活网
买家王先生(化名)在某中介公司的陪同带看后，与卖方私下在另一家中介公司成交，因为后者可以把中介费打对折。没料到，原先的那家中介公司把王先生告上法庭。近日，法院作出判决，中介公司一审胜诉，王先生应该支付给中介公司代理费6650元及诉讼费280元。这样一来，王先生可谓是得不偿失。
无独有偶，21世纪不动产在去年10月份也碰到过这种被称为“跳单”的行为，通过诉讼手段后，最后也获得了全额中介代理费的赔偿。
这两家房产中介公司拿起法律武器来对跳单说“不”时，都拒绝庭外调解，而是誓把官司打到底，结果是在这场诉讼战中，那些跳单的都吃到了苦头。
所谓跳单，指的是通过中介公司带看之后，买卖双方私下协商，在第三家中介成交，这样的做法在业内又称“手拉手”客户，在去年下半年的时候，这种状况尤为普遍，“那个时候，房产中介打折成风，许多小中介为求生存，不惜打出四到五折中介费，甚至中介费只收两千元、一千元，以这样的‘优惠措施’，是消费者跳单的一大诱因，也扰乱了市场的平衡发展。”浙江中原总务部的王慧分析。
据某业内人士透露，去年下半年的时候，某些中介公司，有一半的业务都是从其他公司“跳单”过来的业务。“对于那些被跳单的中介来说是非常不公平的，因为前期付出了大量劳动，收集房源、带客户带看等，结果做了大量工作，成果却被其他中介拿走了，所以对于跳单，我们肯定要拿起法律的武器维护自己利益的。”21世纪不动产的陈国剑表示。
据中原地产法务部经理沈晓燕的介绍，在以往情况下，因为跳单而对簿公堂最后通常都是以调解为解决方式。因为告上法院，毕竟要花费大量精力，这也不是中介要看到的，所以一些中介也只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
此外，跳单在取证方面也比较困难，一般经纪人对某套房源如果感到有跳单嫌疑，还要去房管局查档，但现在，一些相关法律手续也正在完善中，比如中介公司在给客户带看房源的时候，都会要求客户签下求购单方协议和看房确认书，又比如买方在看了房子以后，在六个月内利用中介提供的信息与卖方签订转让合同，仍需支付约定的居间代理费。
房产中介提醒客户，不要贪图一时的眼前利益，那些接受跳单求生存的少数不正规中介公司无法提供令消费者放心的后续服务，甚至由于经营问题发生卷款潜逃等恶性事件。
天山网讯（记者钮勇报道）“我与中介公司签协议准备购买二手房，但是中介迟迟找不到房子，后来我自己买了房子他们又说我违约。”近日，赵阳在友好路购买了一套自己很中意的二手房，然而你情我愿的交易却给赵先生惹来很多麻烦。
原来赵先生通过中介购买二手房，但是中介公司提供的房源，因赵先生在房款问题上没有与放盘业主达成一致，最终放弃购买。
中介公司得知消息后，拿着与赵先生签订的协议将其告上了法院，认为房源是中介公司介绍的，而赵先生私自与房主串通好甩掉中介公司完成了买房交易，属于“跳单”行为，应该支付违约金。最后无奈的赵先生只好给中介公司赔偿了2600元的违约金。
记者在首府乌鲁木齐各级法院了解到，目前很多消费者在找中介公司购买二手房时，都会出现所谓的“跳单”行为，而消费者与中介公司所签的协议对消费者非常不利。
据首府乌鲁木齐某中介公司徐伟介绍，因为首府乌鲁木齐中介行业还不是很正规，收费也不是很统一，而且有些小规模、不正规的中介公司常常有利用协议欺骗客户的情况，而最为显著的就是关于消费者“跳单”现象，因为这些公司与消费者签订的协议往往有一些霸王条款，而消费者并不了解，这样一旦出现他们所说的“跳单”行为，消费者只能吃亏了，这样不仅使中介行业没有一个好的市场形象同时也破坏了市场秩序。
新疆志通律师事务所康明远律师介绍，签订合约时一定要注意关于违约部分的条款，以避免发生纠纷
跳单 两败俱伤的选择
WWW.JUZHOUKAN.COM 作者:居周刊 来自:居周刊 118期 点击: 285 时间:2006-6-6
业内人士曾感叹:每三宗二手房交易中就有一宗“跳单”。虽然说得有点夸张,但不难就此看出“跳单”之风的盛行程度。所谓“跳单”是指二手房买卖双方通过中介公司见面谈判,在见面后为了种种原因而互相串通甩掉中介私下交易的行为。
“跳单”的伎俩花样百出,但原因无非是购房者为省钱,中介公司为抢客让消费者钻了空子。绕开中介私下授受的结果,却是大部分消费者因信息不对称、不了解政策规则、不熟悉交易手续等,上当受骗,钱房两空。中介之间恶性竞争纵容“跳单”的结果,则是损失了自身部分利益和破坏了行业规范。“跳单”说到底,是一种两败俱伤的选择。
|“跳单”面面观|
租房◆
战术一:瞒天过海
战略解析:依靠中介找到合适的房子,再私下避开中介自己找到房主租房。
实战案例
刚从大学毕业的蓝丽丽希望在母校附近租套房子。她先从遍布学校周围的租房小广告下手,可找了一个月不是房价过高就是不愿与人合租,始终定不下来。在师哥师姐的指点下,蓝丽丽找到学校附近的一家中介租房。
在仔细讯问了蓝丽丽的租房要求后,中介经纪人很快在公司内部网上查到了几套合适的房子,并陪她看房。经过筛选,蓝丽丽看重了一套一室一厅、月租金450元的房子。不过,当经纪人询问其是否满意时,她却并未表现喜爱之情,心里盘算着自己找房东谈判,省下300块钱的中介费。于是,她告诉经纪人要考虑考虑。
等经纪人离开以后,蓝丽丽又返回那套房子,准备等着房东出现。功夫不负有心人,在傍晚她终于见到了房东,并与其谈妥了租房条件、草签租房协议。在房东要求下,蓝丽丽一次缴纳了三个月的房租和100元押金,一共1450元。第二天,当她扛着大包小包准备搬进房子时,却看见一位不认识的老太太正领着人在看房子。这下她蒙了,忙说房子她已经租下。可那位老太太一听也急了,质问她:“我什么时候把房子租给你了?”原来,老太太才是货真价实的房东。收了蓝丽丽钱的冒牌房东其实是以前的租客,前两天已经决定搬走,昨天是回来取东西的。
这时候蓝丽丽才意识到自己遇到了***。原以为耍点小聪明省下一笔中介费,没想到却聪明反被聪明误,白白损失了一千多块钱。
案例总结:冒牌房东行骗的事情屡见不鲜。一般人在租房的时候对房东缺乏警惕性,没有要求对方出示房屋的产权证或其他的证明。如果当初蓝丽丽没有跳开中介,则可规避这样的风险,甚至找中介赔付损失,而不必像这样投诉无门,自己承担苦果。
战术二:旁敲侧击
战略解析:由中介引领看房,再收买门卫或邻居获取房主联系方式,节约部分中介费。
实战案例
张先生是“跳单”惯犯,他认为租房子最方便的方法是通过中介公司,因为那里有大量的房源信息,免去了个人的奔波之苦。
找到房子以后,张先生会与中介人员一起去实地看房。不论房子满不满意,他都会找出各种理由要求中介重新再找房子。遇到满意的房子,他会等中介人员离开后重返该房屋。如果是单位宿舍或者小区内的房子,就找门口的大爷大妈打探房主联系方式;如果是楼盘就通过保安或者物管,找到房东租房。这类人收取的介绍费一般就50～200元,比中介费少得多。通过这些人找到的房东,一般都很“稳当”,他们对房东的情况或多或少都有一些了解,所冒的风险较小。
案例总结:这是租房市场中最常见的“跳单”方式。一直以来,中介公司对于此种情况头痛不已却毫无对策。这样虽然能省钱,但是一旦所租房屋遇到什么问题,你很难去找当初的介绍人讨个说法。儿童国正规中介租房,则会协助你解决租房期内遇到的各种问题。
租房“跳单”风险录
1.遇到冒牌房东,“房”“钱”两空。
2.租房人权益难以得到有效保障。
3.一房多租。
买房◆
战术一:过河拆桥
战略解析:买家利用中介公司找到合适的房源,遂绕开中介私自勾对房主交易。
实战案例
古先生在中介介绍下陆续看了几套房子,并最终看中了西门一套二的住房,请中介与房东约定了见面时间。为了节约2%的佣金,古先生心里盘算着利用中介接触房主,然后过河拆桥避开中介直接与房主谈买卖。
随后,古先生如约到中介公司与房东见了面。他佯装以价格谈不好为由,草草结束了面谈,离开了中介公司,耐心地站在附近等。见到房东出来后,古先生赶忙走上去表明愿意私下交易的意图。在谈妥房价后房东同意了古先生的要求,并拟定了一份房屋买卖合同。在确认房子所有权后,古先生签订了购房合同,预先交纳了1万元定金,并约定好办理过户手续的时间。
在房管局准备办理过户手续时,古先生惊讶地发现该套房子因某种原因被查封,短期内根本不能解冻,也无法办理过户。他多次要求房主尽快处理这事,然而,对方却反复拖延,敷衍了事。看着一天天上涨的房价,古先生心急如焚,提出退还定金取消交易。对此,房主却表示,原购房合同上并没有约定办理过户手续的具体期限,房子迟早都会卖给他,没有理由退定金。再说,如果他现在不买就是单方面违约,更不可能获得定金。
进退两难的古先生无奈之下求助于律师。律师认为通过诉讼他有胜算的可能,但需要付出更多的财力和精力追讨回1万元定金。在权衡之后,古先生不得不以协商的方式,咬牙只收回一半定金了事。
案例总结:古先生的做法实在是“偷鸡不成,倒蚀把米”。很多人片面地认为中介的工作只是帮忙找房。其实,在中介居间工作中,最关键的一环是保证买卖双方交易的安全。就古先生来说,如果没有跳开中介私下交易,则不大可能会对出现房屋“底细”审查不严、购买合同约定不详、遇到卖房隐瞒事实时找不到人来协助解决等问题。
战术二:声东击西
战略解析:通过A中介找到心仪的房子,摸清房屋状况和价格后,再另找B中介压低佣金,完成交易。
实战案例
廖小姐通过一家中介公司找到了合适的房子,但是因为中介费的原因一直没有达成协议。她认为自己只看了一套房子,没有费中介什么事情,如果这样就要交好几千块的中介费,实在不划算。不过,她又希望通过中介公司了完成交易,以保障交易的安全性。
在多次与中介协商降低佣金失败后,廖小姐想到同一套房子并非只在一家中介公司挂牌出售,不如干脆找其他中介公司看看。走了几家中介公司后,她很快在另一家中介找到了这套房子,并直截了当向经纪人提出:“房子情况我和清楚不用看了,只需要你帮我办理完所有的手续。中介费照交,不过只交1%的中介费。”这位经纪人在得知这一情况后心想,虽然少收了点佣金但是自己没跑一点路就把房子卖了,何乐而不为呢?在向公司请示以后,廖小姐顺利以自己满意的佣金价格买得了这套房子。
案例总结:廖小姐这样的“跳单”手法算是比较聪明的,既少交了中介费又安全完成了交易。能够如此顺利地达成心愿,这归结于中介公司恶性竞争与行业不够规范。各中介公司在“撞单”时互挖墙脚,为购房者安全成功“跳单”提供了条件。被跳的中介公司是“英雄白跑路”,挖墙角的中介公司是“退而求其次”,谁也没占到太多便宜,最终受损的是整个行业利益。
买房“跳单”风险录
1.对卖房主体资格审查不严,例如出卖人非房屋所有权人,导致交易无效。
2.分辨不出假房产证,遭遇一房多卖。
3.搞不清楚房屋权属,因权属转让、抵押、存在争议等原因,搁浅或终止交易。
4.买卖合同签订不够详细,违约责任划分不明确,留下可趁之机。
5.避开中介,缺乏对交易资金的监管,导致卖方迟迟收不到房款,或买方交了钱却因卖方迟迟不搬家而难以入住。
P.S:买卖双方对二手房买卖相关交易资质、环节、政策、手续越不熟,则风险指数越高。
|“跳单”大调查|
调查对象:二手房买卖双方
调查人数:113人
调查时间:5月22日～23日
调查地点:各二手房中介门市
调查方式:拦访
1.通过中介买卖二手房过程中你跳过单没有?
A.有42% B.没有58%
分析:调查中,接近半数的人有过“跳单”经历。足见,“跳单”是当今二手房市场绕不开的一个近乎普遍的现象。大部分受调查者不约而同地表示,在当今房价居高不下、二手房市场操作有待规范的大环境下,“跳单”是自我节约的一种捷径。虽然这样做从道德层面来说显得不够厚道,但为了省钱,也就顾不到那么多了。
2.你认为应不应该“跳单”?
A.应该21% B.不应该79%
分析:近八成的人同意不应该“跳单”,也明白这样做不对。这至少让我们欣慰地看到,大众的是非判断标准还是正常的。但有点讽刺的是,即便如此,“跳单”的人数却一直居高不下。仿佛道德观念一遇到现实的经济问题,就不能思想支配行为了。另外两成认为应该“跳单”的人,有的是抱着“艺高人胆大”的心思,有的则流露出“有空子,不钻白不钻的”的想法。
3.你认为什么原因导致“跳单”?
A.省钱49% B.减少交易环节9%
C.担心被中介坑骗26% D.其他16%
分析:省钱成为导致众人冒险“跳单”的绝对坚强理由和动机。除此之外,近三成人表示不信任中介,怕中介哄抬房价、吃差价,而愿意直接与房东交易。一些人则是觉得绕开中介可以减少一些交易环节,缩短交易周期。剩余的一些人则认为“跳单”与市场运作不规范、中介间恶性竞争、缺乏有效监督手段、法律法规不健全等诸多综合因素有关。
4.你担不担心“跳单”后出现的后期交易风险?
A.会 58% B.不会42%
分析:调查显示,很多人对“跳单”交易背后的风险意识不足,缺乏相应的防范措施。另外,担心潜在风险的购房者年龄平均接近40岁,而对“跳单”潜在风险意识不强的购房者的平均年龄在26岁左右。
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2006-11-03 14:59:42
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